Lorsqu’on est travailleur autonome et qu’on se présente à la banque pour demander un prêt hypothécaire, on a l’impression d’être victime d’une injustice. On remarque très rapidement que les institutions financières sont frileuses face à notre statut.
Pourquoi les travailleurs autonomes sont-ils scrutés à la loupe quand ils demandent un prêt hypothécaire ? Que faut-il faire pour être bien préparé et réussir à obtenir un prêt ?
- Dans cet article, on vous explique tout sur la situation particulière des travailleurs autonomes et on vous donne nos meilleurs trucs pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt hypothécaire.
C’est vrai que les banques et les caisses sont plus strictes envers les travailleurs autonomes que les salariés. Elles resserrent leurs exigences pour se protéger. Mais rassurez-vous, tout n’est pas perdu !
Pourquoi les prêteurs sont-ils frileux face aux travailleurs autonomes ?
En 2024, il y avait 499 700 travailleurs autonomes dans la province de Québec. C’est donc un nombre considérable d’aspirants propriétaires qui sont touchés par les critères plus stricts des institutions financières. Pourtant, cette clientèle a besoin de prêts hypothécaires au même titre que les salariés !
Qu’est-ce qui rend les travailleurs autonomes moins sexy aux yeux des banques ? Plusieurs facteurs jouent en leur défaveur, parmi ceux-ci :
- Des revenus moins stables.
- La déduction de certaines dépenses d’entreprise sur leur déclaration d’impôts (qui diminue leur revenu).
- Une ratio de la dette élevé, s’ils ont fait des emprunts pour lancer leur entreprise.
Alors que les revenus des salariés peuvent être facilement prouvés par leurs talons de paie, ceux des travailleurs autonomes varient, par nature. En somme, la banque craint que vos revenus chutent soudainement et que vous ne puissiez plus rembourser le prêt. Plus de documents peuvent alors être requis pour prouver une certaine régularité.
- Tout le monde aime économiser de l’impôt. Mais si vous multipliez les déductions pour dépenses d’entreprise, cela réduit le revenu pris en compte par la banque pour établir votre capacité d’emprunt. C’est un pensez-y bien !
Afin d’obtenir une évaluation juste de la qualité de votre dossier d’emprunteur, entourez-vous de professionnels qualifiés. Un courtier hypothécaire est en mesure de magasiner la meilleure hypothèque pour travailleur autonome pour votre condo, votre maison ou votre plex.
Quelles sont les conditions spécifiques des hypothèques pour travailleurs autonomes ?
Parmi les critères des institutions prêteuses, il y en a un qui est pratiquement incontournable. Elles vont vous demander de justifier vos revenus durant les 2 dernières années.
Le revenu d’une seule année étant jugé peu représentatif, elles préfèrent faire une moyenne des deux dernières années. Par exemple, si vous avez gagné 60 000 $ l’an dernier et 70 000 $ cette année, la moyenne sera de 65 000 $ et c’est sur celui-ci que vous serez qualifié pour votre emprunt. Même si votre entreprise est en croissance et que vous prévoyez un revenu de 80 000 $ l’an prochain, c’est cette moyenne qui prime.
- La moyenne des deux dernières années se base sur les revenus nets selon vos avis de cotisation et vos T1.
Si votre entreprise est en activité depuis moins de deux ans, vous aurez du mal à obtenir un prêt, à moins d’avoir une mise de fonds énorme ou d’avoir racheté une entreprise qui va déjà bien.
Pourquoi se baser sur une moyenne ? C’est seulement une manière pour les institutions de minimiser leur risque. Malheureusement, on en ressort avec un sentiment d’injustice, car un salarié ne subira pas le même sort. C’est son salaire le plus récent qui est pris en compte.
Démontrez un revenu en hausse
Assurez-vous que le revenu de l’année la plus récente soit le plus élevé. Dans le cas contraire, la banque n’utilise plus la technique de la moyenne, mais seulement le revenu le plus bas. Par exemple, si vous avez gagné 80 000 $ l’an dernier et 60 000 $ cette année, c’est le revenu de 60 000 $ qui sera pris en compte.
Dans certains cas, l’institution financière pourrait remonter jusqu’à 3 ans en arrière. Par exemple, si vous avez été en congé parental l’an dernier, votre revenu ne reflète probablement pas vraiment les gains normaux de votre entreprise, qui a été sur pause une partie de l’année.
D’autres conditions doivent aussi être respectées :
- Vos impôts d’entreprise ont été payés.
- Votre cote de crédit est bonne, idéalement supérieure à 680.
- Vous êtes en mesure de fournir une mise de fonds d’au moins 5%, ou plus dans le cas de programmes particuliers ciblant les travailleurs autonomes.
Pour répondre à tous ces critères, il faut être bien organisé. Si vous avez un doute, retournez voir vos avis de cotisation, vérifiez votre cote de crédit en ligne, ou contactez un courtier pour une discussion plus poussée.
Les documents à préparer
Si vous remplissez les critères, il vous faut maintenant en rassembler les preuves. L’institution prêteuse ne vous croira pas simplement sur parole. C’est serait trop beau pour être vrai ! Arriver bien préparé vous fera sauver du temps et rassurera la banque. Voici les documents à avoir à portée de main :
- Vos T1 des 2 dernières années, car il permet un examen plus détaillé des revenus et dépenses de votre entreprise.
- Vos avis de cotisation du fédéral et du provincial des 2 dernières années.
- Une preuve du paiement d’impôt si vous aviez un solde à payer sur vos avis de cotisation.
- Des relevés bancaires ou de placements prouvant que vous possédez la mise de fonds depuis au moins 3 mois.
- Un descriptif de la propriété (par exemple, le listing du courtier immobilier).
- La promesse d’achat signée.
En plus de ces documents, l’institution prêteuse pourrait s’enquérir des états financiers de votre entreprise, exiger de voir des contrats prouvant vos revenus antérieurs et à venir, demander une preuve de paiement des taxes, etc.
Comme pour tout emprunter, on vous demandera également des pièces d’identité et on vérifiera votre cote de crédit.
Utilisez ces astuces pour augmenter vos chances d’approbation en tant que travailleur autonome
On ne vous a pas encore tout dit ! Il existe plusieurs petits trucs pour améliorer votre dossier d’emprunteur.
Majoration du revenu de 15%
Commencez par trouver un courtier hypothécaire qui saura identifier les institutions prêteuses les plus favorables aux travailleurs autonomes. Plusieurs institutions acceptent de majorer vos revenus net de 15%. Cela permet de tenir compte des dépenses déductibles. Par exemple, si vous avez un revenu de 100 000 $ et que vous pouvez emprunter 380 000 $ pour une maison, une majoration de 15% le portant à 115 000 $ augmente votre capacité d’emprunt, qui se rapproche du 400 000 $.
Augmenter votre mise de fonds
Ce n’est un secret pour personne, plus vous mettez une grosse mise de fonds, plus vous pouvez acheter une maison dispendieuse.
Devenir copropriétaire avec une personne qui est salariée
Beaucoup de couples achètent un condo ou une maison. Si vous êtes tous les deux travailleurs autonomes, vous aurez probablement la vie dure. Si l’un de vous est salarié, son statut d’emploi devrait vous aider auprès des banques.
Augmenter votre cote de crédit
Sous un certain seuil, une mauvaise cote de crédit vous empêche carrément de devenir propriétaire avec un prêt. Plus vous augmentez votre cote de crédit en faisant tous vos paiements de carte de crédit, de prêt auto, de facture d’électricité, de téléphone ou de prêt d’entreprise à temps et en entier, plus la banque verra cela d’un œil favorable.
Éviter de trop réduire votre revenu
Bien planifier les grosses dépenses d’entreprise est essentiel. Si vous avez beaucoup d’équipement à acheter, par exemple, attendez juste après l'acquisition de votre maison. Cela évitera de réduire drastiquement votre revenu les deux années précédant l’achat. Un revenu plus élevé améliore votre capacité d’emprunt, même si vous payez un peu plus d’impôts.
Solution A : un exemple de programme sur mesure
Lorsqu’on est capable d’obtenir un prêt hypothécaire en utilisant la moyenne du revenu des deux dernières années, c’est l’option la plus avantageuse car les conditions de mise de fonds, le taux d’intérêt et les assurances seront les mêmes que pour les salariés.
Il existe toutefois certains programmes particuliers pour ceux et celles qui sont incapables de se qualifier de manière traditionnelle.
Les programmes comme Solution A permettent aux travailleurs autonomes d’autodéclarer leur revenu. Le taux d’intérêt du prêt peut alors être un peu plus élevé et la prime d’assurance plus chère.
Autrement dit, vous n’avez pas besoin d’autant de preuves de revenus que lors d’un prêt traditionnel. Ce type de programme vient néanmoins avec des conditions :
- Mise de fonds minimale de 10%.
- Revenu autodéclaré vraisemblable (type d’entreprise, durée des activités, etc.).
- Deux ans de gestion responsable de ses finances et de son crédit.
- Prévoir être propriétaire-occupant de la propriété à acheter.
- Si vous avez déjà eu une propriété, aucun défaut de paiement hypothécaire résidentiel dans les sept dernières années.
- Aucune faillite antérieure.
- L’amortissement du prêt ne peut pas dépasser 25 ans.
- Montant maximal du prêt de 600 000 $.
Travailleur autonome ? Ne vous laissez pas freiner par votre statut et accédez à la propriété !
Vous êtes à la recherche de votre première maison, mais vous n’êtes pas certain de passer au financement ? Un bon courtier peut vous aider à préparer un dossier en béton, qu’aucune banque ne voudra refuser !
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