Avec la montée des prix, les propriétaires de duplex et triplex se démarquent par leur capacité à utiliser l’effet de levier immobilier. Pourquoi ? Parce que posséder un multilogement est reconnu comme étant l’une des meilleures stratégies pour bâtir son patrimoine.
Et si vous combinez résidence principale et revenus locatifs, vous réduisez non seulement vos coûts d’habitation, mais accédez aussi à un financement plus intéressant.
Mais faites attention ! Toutes les banques n’accordent pas le même financement. Quelle mise de fonds prévoir ? Comment utiliser les loyers pour emprunter plus ? Faut-il refinancer pour maximiser son potentiel ?
- Dans cet article, nous répondons aux questions les plus pertinentes pour vous aider à structurer votre prêt hypothécaire de façon à tirer le maximum de votre immeuble locatif.
Quelle mise de fonds minimum prévoir pour un duplex et un triplex ?
L’achat d’un duplex ou d’un triplex est une excellente façon d’accéder à la propriété et de générer des revenus passifs.
Cependant, pour obtenir du financement et faire en sorte que ce projet voit le jour, il est indispensable de fournir une mise de fonds. De combien doit être cet apport personnel ?
La réponse dépend principalement de votre statut ! Si vous comptez occuper l’un des logements, vous pourriez bénéficier d’un financement plus souple avec une mise de fonds minimale réduite. En revanche, si vous achetez à titre d’investisseur sans y habiter, les exigences sont plus élevées.
Futurs propriétaires de duplex et triplex, voyons en détail les montants à prévoir selon votre situation et quelques exemples concrets pour mieux comprendre.
Prêt hypothécaire | Duplex | Triplex |
Propriétaire occupant | 5 % premier 500 000$ 10 % portion excédante | 10 % |
Propriétaire non occupant | 20 % | 20 % |
Tableau d’exemples de mises de fonds minimales pour propriétaires de duplex et triplex au Québec
Propriété | Prix de vente | Mise de fonds minimum – Propriétaire occupant | Mise de fonds minimum – Propriétaire non occupant |
Duplex | 440 000$ | 22 000$ | 88 000$ |
Duplex | 615 000$ | 36 500$ | 123 000$ |
Triplex | 745 000$ | 74 500$ | 149 000$ |
Triplex | 900 000$ | 90 000$ | 180 000$ |
Est-ce que la banque peut exiger une mise de fonds supérieure ?
Oui, une banque peut tout à fait obliger un propriétaire à verser une mise de fonds plus élevée que le minimum requis.
Pourquoi ?
- La banque base sa décision sur votre dossier financier.
- Si votre cote de crédit est faible, que vos revenus sont instables ou que vos dettes sont déjà élevées, l’institution prêteuse juge que votre profil est plus risqué.
Résultat ? Elle pourrait vous demander 15 %, 20 %, 25 %, ou 30 % de mise de fonds, et ce, même si vous êtes propriétaire occupant.
De plus, si le duplex ou le triplex nécessite des rénovations majeures, la banque pourrait vouloir limiter son risque en augmentant l’apport exigé.
Propriétaire occupant vs Propriétaire non occupant - Quelle est la différence ?
À l’achat d’un duplex ou d’un triplex, votre statut de propriétaire (occupant ou non occupant) influence directement :
- Mise de fonds
- Conditions de prêt
- Avantages fiscaux
Propriétaire occupant
Un propriétaire occupant habite l’un des logements de l’immeuble.
Cette situation lui permet d’accéder à des conditions de financement plus avantageuses, notamment une mise de fonds minimale réduite.
L’objectif des banques et de la SCHL est d’encourager l’accession à la propriété tout en soutenant l’investissement immobilier.
Propriétaire non occupant
Un propriétaire non occupant achète l’immeuble uniquement comme investissement locatif.
La résidence principale du propriétaire est située à une autre adresse.
Comme il n’y réside pas, le risque est perçu comme plus élevé, ce qui oblige à fournir une mise de fonds d’au moins 20 %.
Le statut d’occupation influence directement la capacité d’emprunt de l’acheteur ainsi que la stratégie d’investissement immobilier.
Pourquoi devenir propriétaire de duplex et triplex et y vivre ?
Utiliser l’investissement immobilier pour vous loger et générer des revenus est une stratégie doublement intéressante.
Avec les prix immobiliers qui grimpent, beaucoup de primo-accédants choisissent cette option pour encaisser des revenus locatifs et réduire leur hypothèque. En louant les autres logements, vous générez des entrées d’argent qui couvrent une partie, et si vous êtes chanceux voire même la totalité, de vos paiements mensuels. Se loger gratuitement, ou presque, le rêve n’est-ce pas ?
Un autre avantage majeur est l’apport de mise de fonds réduite. En tant que propriétaire occupant, vous pouvez acheter avec seulement 5 % de mise de fonds sur les premiers 500 000 $, contrairement aux investisseurs qui doivent fournir au moins 20 %.
Pour connaître tous les avantages fiscaux d’un propriétaire occupant, n’hésitez pas à vous référer à un comptable spécialisé.
Comment financer une propriété locative en 4 étapes ?
Craignez-vous de ne pas avoir suffisamment d’économies pour la mise de fonds ? Que les exigences des banques soient trop élevées ? Que le montant du prêt soit difficile à rembourser ?
Obtenir le financement pour l’achat d’une propriété à revenus ne date pas d’hier ! Avec les bonnes informations, les bonnes ressources et les bonnes étapes, vous pouvez maximiser vos chances d’obtenir un prêt avantageux.
Étape 1. Évaluez votre capacité financière avec un courtier hypothécaire
Avec un courtier hypothécaire, prenez un moment pour évaluer votre situation financière.
Cette vision claire de votre budget vous aidera à voir où vous en êtes pour déterminer combien vous pouvez emprunter.
Étape 2. Déterminez le montant de la mise de fonds
La mise de fonds est l’un des plus grands défis, mais elle ne doit pas être un obstacle insurmontable.
Selon votre situation, vous aurez à investir entre 5 % et 20 % de la valeur de l’immeuble.
Assurez-vous de bien planifier l’épargne de ce montant et d’utiliser les outils d’épargne à votre portée.
Étape 3. Obtenez une préapprobation hypothécaire
La préapprobation est une étape clé dans le processus d’achat.
Elle vous permet de savoir exactement combien vous pouvez emprunter et de mieux négocier avec les vendeurs.
C’est aussi un signe de sérieux pour les banques et les courtiers immobiliers.
Étape 4. Négociez les conditions de votre prêt hypothécaire
Une fois votre préapprobation obtenue, négociez le type de prêt, le taux d’intérêt, la durée du terme, les possibilités de remboursement accéléré, anticipé et les options de refinancement.
N’ayez pas peur de négocier pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel à un expert pour vous aider dans ce processus.
Quels critères les banques analysent-elles avant d’accorder un financement ?
Avant d’accorder un financement, les banques évaluent plusieurs critères pour déterminer si elles sont prêtes à vous prêter de l’argent et sous quelles conditions. L’objectif de cette analyse est de s’assurer de votre solvabilité.
Voici les principaux critères utilisés :
- Capacité de remboursement
- Historique de crédit
- Situation professionnelle et stabilité
- Profil de l’emprunteur
- Ratio d’endettement
- Mise de fonds
- Revenus locatifs
- Valeur du duplex/triplex
- Potentiel de rentabilité
Futurs propriétaires de duplex et triplex, pour mieux vous préparer, n’hésitez pas à demander plus de renseignements sur les critères de qualification à votre courtier hypothécaire.
Les revenus locatifs d’un duplex ou d’un triplex influencent-ils la capacité d’emprunt ?
Utiliser les revenus locatifs pour emprunter plus, c’est oui ! Dans votre demande de prêt, le contrebalancement du loyer tend à augmenter le montant d’argent que l’institution vous autorise à emprunter.
En fait, quand vous présentez votre projet à la banque, les loyers potentiels des unités supplémentaires sont pris en compte. Ça démontre que vous aurez des entrées d’argent régulières qui contribueront à rembourser votre prêt.
Par exemple, si vous louez deux logements sur trois de votre immeuble, cet argent a le potentiel de hausser le montant que la banque est prête à vous verser.
Cependant, les prêteurs ne comptent pas 100 % de ces revenus. Pour rester prudents, ils considèrent environ de 70 % à 80 % des revenus générés.
Alors, si l’un de vos objectifs est d’augmenter votre capacité d’emprunt, préparez un plan solide avec des estimations réalistes.
Éviter l’assurance prêt hypothécaire (SCHL) ou pas dans le multilogement ?
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ? L’assurance prêt hypothécaire est une protection pour la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle est exigée quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat et ajoute des frais au financement.
Dans le contexte d’achat d’un duplex ou d’un triplex, voici les conclusions à tirer :
- Si vous êtes en mesure de mettre une mise de fonds suffisante, il est préférable de ne pas avoir recours à la SCHL pour éviter de payer des frais supplémentaires.
- Si vous êtes propriétaire occupant, que vous avez une mise de fonds inférieure à 20 % et que la SCHL est votre seule solution pour acheter votre propriété, prenez le temps de faire vos calculs.
Même si vous générez des revenus locatifs, il est important d’évaluer avec des montants concrets la rentabilité de cette approche de financement. Puisque c’est du cas par cas, tout dépend de votre situation financière et de votre capacité à rembourser.
Un courtier hypothécaire est la personne-ressource à contacter pour vous conseiller et vous guider vers la meilleure option.
Comment maximiser votre prêt hypothécaire pour un duplex ou un triplex ?
Tous les futurs propriétaires de duplex et triplex veulent tirer le meilleur parti de leur prêt hypothécaire. Que ce soit pour épargner de l’argent, profiter de conditions avantageuses ou utiliser l’équité accumulé, plusieurs stratégies sont à votre portée.
Pour vous donner un coup de pouce, voici quelques stratégies concrètes pour maximiser votre financement :
- Faites équipe avec un courtier hypothécaire qui connaît les ficelles et déniche des options sur mesure qui offrent les meilleures conditions de financement.
- Si vous pouvez vous permettre une mise de fonds plus importante, vous réduisez votre ratio prêt-valeur et risquez d’accéder à un taux d’intérêt plus bas.
- Rassurez les banques en améliorant votre crédit : réduisez vos dettes, utilisez le crédit intelligemment et payez vos factures à temps.
- Optimisez vos revenus locatifs, incluez-les dans votre demande et montrez que vous avez des locataires fiables et des revenus constants.
- Explorez les options d’utilisation de l’équité accumulée pour acheter d’autres propriétés et grossir votre patrimoine.
Pour acheter un duplex ou un triplex, optimiser votre prêt hypothécaire repose d’abord sur une bonne compréhension de la manière dont les revenus locatifs vous avantagent !
Propriétaires de duplex et triplex - Maximisez votre prêt hypothécaire avec un courtier hypothécaire !
L’achat d’un duplex ou d’un triplex est un investissement payant, surtout quand vous maximisez l’utilisation de votre prêt hypothécaire.
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