Arriver au Québec exige de nombreuses adaptations sur le plan culturel et économique, y compris au niveau du logement. Pouvez-vous vous permettre d’acheter votre première maison, condo, ou plex rapidement ?
En général, les options hypothécaires traditionnelles ne sont pas favorables aux nouveaux arrivants. Les banques et les caisses exigent un long historique de crédit au Canada. Mais vous n’avez probablement pas d’antécédents de crédit, ou très peu, car vous venez d’arriver !
- Heureusement, il existe des prêts hypothécaires sur mesure pour les nouveaux arrivants, que vous découvrirez dans cet article.
Des prêteurs très bien établis peuvent vous permettre de réaliser vos objectifs en matière d’accession à la propriété. Une fois cet achat important accompli, vous serez bien installé au Québec et en agissant rapidement, vous profiterez des taux d’intérêts actuels.
Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour nouveaux arrivants ?
Un prêt hypothécaire est l’emprunt que vous réalisez pour acheter une propriété immobilière. Vous devez participer en apportant votre mise de fonds, soit de l’argent que vous détenez dans vos comptes. L’institution financière choisie peut financer jusqu’à 95% du prix d’achat.
Au Canada, les prêts s’étendent souvent sur 25 ans, parfois 30 ans. Vous négociez un taux d’intérêt qui s’applique pendant quelques années (appelé le terme) et à l’échéance, vous renégociez un autre taux.
Les prêts hypothécaires qui ciblent les nouveaux arrivants les définissent selon certains critères précis. En général, vous :
- Êtes arrivé au Canada depuis 5 ans ou moins.
- Avez un numéro d’assurance sociale (NAS) qui ne commence pas par 9 (mais il y a des exceptions).
- Avez au moins trois mois de revenus d’emploi stables au Québec, que vous pouvez prouver.
Puis-je obtenir une hypothèque si j’ai un permis de travail ou si je suis étudiant ?
Les programmes pour nouveaux arrivants visent généralement les gens ayant obtenu leur résidence permanente au cours des 5 dernières années. Mais dans certains cas, si vous êtes un résident non permanent titulaire d’un permis de travail valide, vous pouvez demander une hypothèque. Cependant, les étudiants étrangers (permis d’études seulement) ne sont pas admissibles.
Chaque prêteur hypothécaire a ses propres critères, qui sont souvent définis à l’intérieur d’un programme pour les nouveaux arrivants. Ce programme peut inclure d’autres offres, telles qu’un accès facilité à l’obtention d’une carte de crédit, l’ouverture d’un compte bancaire courant, etc.
Pour vous démêler à travers tout le vocabulaire et les processus propres au Canada et au Québec, consultez des professionnels.
Votre dossier de crédit de nouvel arrivant joue-t-il contre vous ?
Un des critères importants pour obtenir une hypothèque au Québec est la cote de crédit. Les prêteurs vérifient votre dossier de crédit, à partir duquel ils décortiquent vous habitudes financières :
- Payez-vous toujours vos comptes à temps ?
- Avez-vous eu des problèmes financiers par le passé ?
- Êtes-vous un peu, modérément ou beaucoup endetté ?
Une cote de crédit de 680 ou plus devrait faciliter l’obtention d’un prêt. Colligées par Equifax ou TransUnion, les cotes vont de 0 à 999. À votre arrivée, la vôtre sera de 0 ou votre dossier indiquera qu’il n’y a pas assez d’informations pour vous en attribuer une.
- Il est impératif de bâtir votre crédit dès votre arrivée au pays. Dans certains cas, un rapport de crédit international pourrait vous permettre d’accéder à la propriété.
En fonction de la flexibilité du prêteur, celui-ci pourrait accepter comme preuves des documents attestant vos paiements de loyer, de factures d’Hydro-Québec ou de téléphonie, de câblodistribution, etc. On vous demandera de fournir des preuves comme une lettre du fournisseur de service ou du propriétaire, 12 mois de relevés de facturation ou de relevés bancaires.
La Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens vous empêche-t-elle de devenir propriétaire ?
Cette loi a été créée en 2023 et elle vise à restreindre l’accès à la propriété au Canada pour les non-Canadiens, car le pays traverse une crise du logement.
C’est possible que vous ne puissiez pas acheter à cause de celle-ci, mais elle prévoit tout de même plusieurs exceptions. Ainsi les résidents permanents peuvent acheter leur maison ici, tout comme les résidents temporaires s’ils répondent à certains critères.
Prêt hypothécaire de RBC pour les nouveaux arrivants
Que vous ayez peu ou pas d’antécédents en matière d’emploi ou de crédit ici, la RBC vous accueille à bras ouverts.
- En tant que résident permanent, vous pourriez être admissible à un prêt hypothécaire résidentiel RBC Banque Royale ou à un prêt hypothécaire du programme Marge Proprio RBC.
- En tant que travailleur étranger temporaire, RBC peut vous proposer d’autres types de prêts.
- Si vous n’avez pas d’emploi mais que vous avez des revenus de placements, vous pourriez être admissible quand même.
La RBC, comme toutes les autres banques, vous demandera de fournir une panoplie de documents pour prouver votre statut et votre admissibilité, par exemple votre permis de travail et des talons de paie.
De plus, la banque propose le Programme RBC Privilège Plus qui vous offre un compte chèques, un coffret de sûreté, des envois internationaux de fonds sans frais de virement, une carte de crédit avec une limite de 15 000 $ maximum, ainsi que quelques autres avantages.
Prêt hypothécaire de TD pour les nouveaux arrivants
TD se targue de pouvoir vous mettre en contact avec un spécialiste hypothécaire qui parle plusieurs langues. En effet, s’il y en a un qui parle votre langue d’origine, le processus s’en trouvera facilité.
Avec la banque TD, si vous occupez un emploi à plein temps au pays en tant que résident permanent depuis au moins 3 mois, vous avez deux choix :
- Opter pour un achat avec une mise de fonds de 5% et payer une assurance-prêt.
- Mettre un minimum de 35% de mise de fonds, à calculer sur montant le plus bas entre le prix d’achat et la valeur de la propriété, pour éviter l’assurance.
Pour les résidents temporaires titulaires d’un permis de travail valide, les critères sont différents :
- Vous ne pouvez pas être arrivé au pays depuis plus de 2 ans (versus 5 ans pour les résidents permanents).
- Il faut travailler à temps plein depuis 3 mois ou plus.
- Vos deux choix hypothécaires sont une mise de fonds de 5% ou de 20%.
Programme Bon Début de Scotia
La banque Scotia s’est aussi dotée d’un programme visant les nouveaux arrivants, installés depuis 5 ans ou moins, qui ont du mal à accéder à la propriété à cause d’un faible dossier de crédit.
Elle cible spécifiquement les résidents permanents pour le volet prêts hypothécaires. Elle peut aussi vous prêter les fonds pour acheter une voiture, vous offrir une carte de crédit et un compte chèques sans frais pendant un an.
La CIBC propose plusieurs programmes adaptés
Une des institutions financières les plus intéressantes pour les nouveaux arrivants est certainement la CIBC. Ses services bancaires aux nouveaux arrivants incluent des prêts hypothécaires aux résidents permanents et aux travailleurs étrangers titulaires d’un permis de travail valide pendant 12 mois ou plus.
Voici leurs trois programmes :
- Prêt hypothécaire du Programme Nouveaux arrivants au Canada de la Banque CIBC : Parfait si vous avez des antécédents de crédit limités, mais un revenu canadien suffisant pour effectuer des versements hypothécaires.
- Prêt hypothécaire du Programme Nouveaux arrivants au Canada Plus : Adapté pour les nouveaux arrivants ou citoyens canadiens qui vivaient antérieurement à l’étranger et qui sont revenus au pays.
- Prêt hypothécaire du Programme des travailleurs étrangers de la Banque CIBC : Pour vous si vous avez un permis de travail valide. Aucun antécédent de crédit n’est nécessaire.
Un Nouveau commencement avec BMO
L’offre de BMO couvre tous les aspects de vos finances, des placements, aux opérations courantes et aux prêts. Suivant des critères très similaires à ceux des autres banques, BMO offre des prêts hypothécaires aux nouveaux arrivants. Elle se distingue par un taux réservé pour 130 jours, contrairement au traditionnel 120 des autres banques.
Quels sont les taux hypothécaires actuels des banques ?
Les taux hypothécaires évoluent constamment au Québec. Ainsi, les taux offerts la semaine passée ont peut-être déjà changé !
Voici un tableau présentant deux exemples de taux d’intérêts offerts sur les sites des banques ayant des programmes pour les nouveaux arrivants. Les réductions de taux, qui sont souvent offertes aux emprunteurs, ne sont pas toujours affichées (notamment dans le cas de Scotia ici).
| Fixe 3 ans | Variable 5 ans | |
|---|---|---|
| RBC | 4,64 % | 4,75 % |
| TD | 4,89 % | 5,14 % |
| Scotia | 6,54 % | 6,60 % |
| CIBC | 4,64 % | 4,75 % |
| BMO | 4,69 % | 4,80 % |
Un bon courtier hypothécaire pourra vérifier avec vous, en temps opportun, la meilleure offre pour votre situation.
Comment assurer votre prêt hypothécaire pour nouvel arrivant ?
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) est l’assureur de presque tous les prêts au Québec. Elle possède aussi un programme Nouveaux arrivants. Ainsi, si vous mettez moins de 20% de mise de fonds, ou moins de 35% dans certains cas (selon les exigences de votre banque), vous devrez prendre cette assurance.
La SCHL procède alors à une évaluation de la solvabilité qui est adaptée au contexte des nouveaux arrivants. Ici aussi, soyez sans crainte si votre dossier de crédit n’est pas encore bien établi. Selon ses critères, au moins un emprunteur (ou votre caution) doit avoir une cote de crédit minimale de 600. Un rapport de crédit international ou une lettre de recommandation de votre institution financière dans votre pays d’origine peuvent aussi jouer en votre faveur.
Faites appel à un conseiller hypothécaire pour obtenir la meilleure hypothèque !
Trouver votre courtier hypothécaire est une étape essentielle vers l’achat d’une maison. Le moment idéal est AVANT de faire une offre d’achat. En effet, le courtier vous fournira votre préapprobation hypothécaire d’une banque après lui avoir soumis votre dossier. Vous en aurez besoin pour magasiner votre maison.
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Avec un spécialiste hypothécaire expérimenté et bien informé sur la situation des nouveaux arrivants, vous êtes entre bonnes mains. Puisque les courtiers hypothécaires ont accès à de nombreux prêteurs, le processus sera plus rapide que de contacter vous-même chaque banque.
