Pour vous rapprocher de votre famille ou par intérêt pour les économies engendrées par la cohabitation, avoir une maison intergénérationnelle est une option de plus en plus logique avec le vieillissement de la population.
Mais comment financer ce projet ? Comment partager les dépenses pour que personne ne se sente lésé ? Plusieurs scénarios sont possibles si vous souhaitez acheter une maison intergénérationnelle ou rénover une propriété unifamiliale pour la transformer selon vos besoins.
- Dans cet article, apprenez-en plus sur les prêts hypothécaires pour les habitations multigénérationnelles ainsi que les autres moyens de financer votre projet.
Au-delà du prêt hypothécaire, vous pourriez obtenir un crédit d’impôt pour rénover votre domicile, entre autres.
La définition d’une maison intergénérationnelle
Qu’on utilise le terme bi-, inter-, ou multigénérationnelle, on parle d’une maison individuelle dans laquelle a été aménagé un logement indépendant, permettant ainsi à plusieurs générations de la même famille de cohabiter, tout en conservant leur intimité.
Alors que certaines maisons n’ont qu’une seule cuisine partagée par tous, plusieurs sont dotées de deux cuisines, deux salles de bains (ou plus) et d’aires de repos distinctes.
Les maisons intergénérationnelles sont de plus en plus populaires. À l’achat, leur prix est d’environ 15% supérieur à celui d’une maison unifamiliale.
Avant de vous lancer, il est donc important de réfléchir à votre projet. Posez-vous ces questions :
- Combien de temps vivrez-vous dans la maison intergénérationnelle ?
- Serai-je mal pris s’il est long et ardu de revendre ce type de résidence plus tard ?
- Qui assumera le coût de 15% supplémentaire, vous ou vos parents ?
- Quelles sont les règles de la municipalité concernant les maisons intergénérationnelles ?
Même si ce type de demeure est de plus en plus populaire, il reste encadré assez strictement. Un acheteur potentiel, s’il ne souhaite pas y faire vivre un membre de sa famille, pourrait vouloir en faire un immeuble à revenus, mais ce n’est pas toujours permis par la municipalité. De plus, avec le coût supplémentaire, plusieurs années seront probablement nécessaires pour rentabiliser ce projet.
Comment obtenir un prêt hypothécaire pour maison intergénérationnelle ?
Après avoir discuté longuement du projet avec votre conjoint, vos deux adolescents et vos parents, vous vous mettez d’accord sur la nécessité d’acheter une maison qui pourra accueillir les deux familles.
Comment obtenir un prêt pour cet achat ? C’est très simple, car c’est exactement le même processus que pour acquérir une maison unifamiliale.
- Les taux d’intérêts offerts seront les mêmes.
- Les critères d’obtention du prêt hypothécaire ne changent pas (dossier de crédit, capacité à rembourser, etc.).
- Vous pouvez être le nombre d’acheteurs qui vous convient.
Voici deux scénarios fréquents en matière d’arrangement pour couvrir le prêt hypothécaire et les autres frais d’habitation.
Tous propriétaires
Dans ce cas, les grands-parents et les jeunes adultes sont 4 propriétaires à parts égales. Ils sont tous responsables du prêt, des taxes et des autres dépenses. Les 4 revenus sont considérés dans la capacité d’emprunt pour le prêt.
Couple propriétaire
Vous et votre conjoint achetez la maison, vous vous chargez des rénovations si nécessaire, et vos parents vous versent un loyer mensuel. Ce loyer couvrira leur partie des dépenses liées à la propriété.
Si les grands-parents ont d’autres enfants que vous, consultez un notaire avant de vous lancer dans ce projet. En tant qu’enfant propriétaire de la maison intergénérationnelle, vous bénéficierez de la plus-value de la propriété et il faut ajuster ce que vos parents lègueront à vos frères et sœurs en conséquence.
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Puis-je refinancer ma maison actuelle pour ajouter un logement accessoire ?
Depuis le début de 2025, les institutions financières agissent en fonction des nouvelles mesures dictées par le gouvernement fédéral, qui a clarifié la situation. Le but est de rendre plus faciles la conversion de sous-sols ou de garages en logements indépendants pour accueillir vos parents, par exemple.
Voici ce que vous devez savoir :
- Les propriétaires peuvent refinancer leur prêt hypothécaire jusqu’à 90% de la valeur de leur maison.
- Le prêt peut maintenant être amorti sur 30 ans.
En allant chercher cette valeur sur votre maison actuelle, vous libérez les fonds nécessaires à la rénovation pour ajouter le logement qui sera occupé par vos parents.
Y a-t-il des aides financières disponibles ?
Même si le prix d’achat d’une maison intergénérationnelle est plus élevé ou que vous devez payer cher pour des rénovations, vous pourriez récupérer une partie de la facture grâce aux aides financières.
Crédit d'impôt pour la rénovation d'habitations multigénérationnelles (CIRHM)
Depuis 2023, le CIRHM aide les familles à vivre tous ensembles plus longtemps. Si vous possédez déjà une maison, mais trop petite pour accueillir deux familles, lisez ce qui suit avant de vendre pour acheter une maison intergénérationnelle. Il pourrait être plus rentable de rénover celle que vous avez.
- Le CIRHM est d’un maximum de 7 500 $ (le montant que vous recevez), soit 15% des dépenses admissibles, jusqu’à concurrence de 50 000 $.
Pour obtenir ce crédit d’impôt, il faut :
- Créer un deuxième logement afin de permettre à un membre de votre famille aîné (65 ans ou plus) ou handicapé de vivre avec vous.
- Il peut s'agir d'un grand-parent, d'un parent, d'un enfant, d'un petit-enfant, d'un frère ou d'une sœur, d'une tante ou d'un oncle et d'une nièce ou d'un neveu.
- Le deuxième logement doit avoir une entrée privée, une cuisine, une salle de bain et un espace pour dormir.
- Il peut s’agir d’une construction nouvelle sur votre terrain ou de rénovations dans l’espace existant.
- Vous devez habiter la maison depuis un an minimum avant de demander le crédit.
Le crédit couvre la plupart des dépenses de rénovation, comme les matériaux de construction, la location d’équipements, le coût de la main-d’œuvre et les permis.
Devriez-vous utiliser une marge de crédit hypothécaire ?
Si vous n’avez pas l’argent liquide pour payer les travaux, ne vous inquiétez pas. Informez-vous au sujet des marges de crédit hypothécaires. Dès que plus de 20% de votre prêt sur votre maison est remboursé, il est facile d’y avoir accès.
Vous paierez des intérêts mensuels, mais ceux-ci peuvent être couverts, par exemple, par le loyer que vous chargez à vos parents.
Demandez quand même le crédit d’impôt pour les rénovations et affectez le montant au remboursement de la marge dès que vous le recevez.
Pour choisir l’option la plus avantageuse sur le plan financier, faites quelques scénarios avec l’aide d’une courtier hypothécaire ou de votre conseiller financier.
Scénarios de financement d’une maison intergénérationnelle
Voici un exemple de comparaison de trois options : 1) acheter une nouvelle maison avec une mise de fonds de 20%, 2) rénover une maison existante (avec 40% d’équité) pour 50 000 $ de travaux avec le crédit ou 3) avec une marge à un taux de 5,85%.
| Valeur de la maison | Paiements mensuels (taux 4%) | Rénovations | |
|---|---|---|---|
| Acheter maison intergénérationnelle | 585 000 $ | 2 462 $ | 0 $ |
| Maison unifamiliale avec CIRHM | 460 000 $ | 1 452 $ | 42 500 $ |
| Maison unifamiliale avec marge de crédit | 460 000 $ | 1 452 $ | 244 $ d’intérêt mensuel (le capital peut être remboursé à tout moment) |
Chaque situation est unique et nous vous encourageons à explorer vos propres scénarios avec l’aide d’experts en la matière.
Demander le remboursement des taxes
Si vous achetez une habitation intergénérationnelle neuve, le gouvernement rembourse une partie des taxes. C’est aussi le cas si les rénovations pour convertir une maison standard en multigénération. Mais attention, cela implique de transformer 90% ou plus du bâtiment.
Toutefois, la valeur de l’habitation ne doit pas dépasser, vers la fin des travaux :
- 400 000 $ pour recevoir un remboursement de TPS.
- 350 000 $ dans le cas de la TVQ.
Si vous répondez aux critères, le remboursement maximal atteint 6 300 $ pour la TPS et 9 975 $ pour la TVQ.
Comment conclure une bonne entente financière entre les générations qui cohabitent ?
Examinons de plus près deux scénarios fréquents. Dans le premier, tous les adultes sont propriétaires de la maison. Dans le deuxième, les grands-parents ne sont pas propriétaires, mais ils versent un loyer à leur enfant et son conjoint.
Tous propriétaires
Dans la situation des quatre copropriétaires, l’aide d’un notaire est fortement recommandée pour rédiger un contrat de copropriété indivise. Ce document vient définir les droits et obligations des copropriétaires. Vous pourriez, par exemple, choisir de partager les dépenses d’habitation au prorata de la superficie occupée par chacun.
Loyer
Si le couple se charge de l’hypothèque, les grands-parents peuvent alors verser un loyer pour assumer leur partie des dépenses. Une seule génération est propriétaire de la maison. Cette formule peut toutefois entraîner des conséquences fiscales.
L’exemption sur le gain en capital pour résidence principale
Normalement, lorsque vous vendez votre résidence principale, vous n’avez pas à payer d’impôt sur votre profit. La situation peut être plus complexe lorsqu’il s’agit d’une maison intergénérationnelle.
Par exemple, si les grands-parents versent un loyer et habitent une aire entièrement indépendante de la partie occupée par les propriétaires, le fisc pourrait considérer la maison comme une propriété à revenus. La maison ne serait alors pas entièrement éligible à l’exemption pour gain en capital.
Quel est l’impact d’une maison intergénérationnelle sur les assurances habitation?
Si votre maison multigénérationnelle a une seule adresse civique et un seul compte de taxes et d’électricité, l’impact de la cohabitation sur le prix de vos assurances ne devrait pas vous jeter à la rue !
Vos primes augmenteront malgré tout, car vos rénovations, comme l’ajout d’une cuisine, rehaussent la valeur de la maison. Les couvertures incendie, vol et responsabilité civile, par exemple, augmenteront en conséquence.
Lorsqu’il y a deux adresses civiques, c’est comme si vous aviez un duplex aux yeux des compagnies d’assurance. Il vous faut alors un contrat d’assurance par logement (par adresse).
Vous avez besoin de conseils pour financer une maison intergénérationnelle ? Nous avons les experts qu’il vous faut !
Prêt hypothécaire, rénovations et crédits d’impôt sont au menu des familles qui souhaitent faire cohabiter plusieurs générations.
Pour faire le bon choix de financement, les courtiers hypothécaires sont là pour vous renseigner sur vos options de prêts et de marges de crédit.
- Avec Québec Hypothèques, un seul formulaire vous donne accès à plusieurs offres pour concrétiser votre projet. C’est gratuit et sans engagement.
Consultez toujours des professionnels avant de vous lancer. Il vous seront d’une aide précieuse afin d’évaluer le réel impact financier d’un tel projet.
