Vous rêvez de construire votre maison vous-même ou de gérer le chantier étape par étape pour que tout soit à votre goût ? L’auto-construction est certes plus complexe que l’achat d’une maison existante, mais c’est définitivement le meilleur moyen d’avoir un domicile 100 % à votre image. Mais comment financer ce projet d’envergure ?
- Cet article expose l’abc de l’hypothèque pour auto-constructeurs au Québec. Découvrez ce dont vous avez besoin pour demander un prêt ainsi que toutes les étapes pour la réception des fonds.
Pour se lancer dans une auto-construction, il faut avoir les reins solides. Cela dit, ce type de projet ne fait pas peur aux institutions financières et la plupart vous permettent de demander une hypothèque.
Les bases du financement d’un projet d’auto-construction
Quand vous construisez vous-même votre maison, même si c’est juste partiellement, c’est considéré comme un projet d’auto-construction. Bien sûr, vous n’êtes pas expert en tout et vous pouvez confier certains travaux à des sous-traitants. Cependant, la valeur de leur travail ne doit pas dépasser la moitié du coût de construction.
Même si plusieurs prêteurs hypothécaires disposent de programmes pour financer votre projet d’autoconstruction, c’est plus complexe que d’acheter une maison clé en main.
Pourquoi est-ce difficile d’obtenir une hypothèque pour auto-constructeurs ?
Quand une banque accorde un prêt pour une maison existante, le prêt est garanti par le bâtiment. Son risque est donc plutôt faible.
À l’inverse, dans le cas d’une auto-construction, la maison n’existe pas encore et la banque n’a pas d’actif à prendre en garantie. Parfois, vous êtes déjà propriétaire du terrain, ce qui peut vous aider, mais dans plusieurs cas, il faut financer le terrain plus l’auto-construction d’une maison sur celui-ci.
Comment se préparer à demander un prêt hypothécaire ?
La planification est la clé du succès de votre demande d’hypothèque pour auto-constructeurs. La liste des documents demandés est étourdissante, incluant :
- Votre permis de construire de la municipalité.
- Un plan de maison fait par un architecte.
- Un budget détaillé et un échéancier.
- Des preuves de vos compétences pour les portions que vous allez construire vous-même.
- Les soumissions des entrepreneurs pour le reste.
- L’acte de vente qui prouve que vous possédez le terrain, ou une offre d’achat sur un terrain dans le cas contraire.
- Un rapport d’évaluation de la valeur finale de votre projet.
- Des preuves de revenus personnels, de votre mise de fonds, et un bon dossier de crédit.
Pour éviter d’oublier un document important et retarder votre construction, on vous recommande de recourir aux services d’un courtier hypothécaire.
Le budget et la mise de fonds pour une hypothèque pour auto-constructeurs
Finalement, l’hypothèque peut couvrir la majeure partie de vos dépenses de construction. Cependant, il faut savoir que :
- Vous aurez probablement à utiliser votre propre argent à plusieurs reprises en attendant les déboursements du prêteur.
- La mise de fonds exigée peut monter jusqu’à 35 % du coût total prévu du projet.
Dès le départ, il y a des frais pour faire préparer les documents nécessaires pour demander le prêt :
- Le plan de l’architecte que vous devez payer vous-même, ainsi que l’évaluateur agréé si nécessaire.
- Le versement d’acomptes à certains entrepreneurs embauchés.
- Les imprévus, pour lesquels on conseiller de budgéter 15 % de la valeur du projet.
Sachant cela, on estime que pour un projet d’une valeur de 500 000 $, l’auto-constructeur devrait avoir des liquidités de plus de 100 000 $ au début du projet. Si vous n’avez pas cet argent, essayez d’utiliser la valeur (l’équité) de ce que vous possédez :
- Un terrain payé : la valeur du terrain pourrait être déduite du montant exigé pour votre mise de fonds.
- Un apport de compétence : jusqu’à 10 % de votre mise de fonds pourrait être déduite pour refléter la valeur de votre travail.
- Une autre propriété payée (si vous en avez une).
Hypothèque pour auto-constructeurs : quand recevrez-vous l’argent ?
Contrairement à l’emprunt pour l’achat d’une propriété existante, le financement d’une auto-construction se fait de façon progressive. Autrement dit, vous devez prouver l’avancement des travaux effectués sur votre maison, ce qui débloque une partie du montant total.
Pendant la construction, vous payez seulement les intérêts de votre prêt. Vous commencez ensuite à payer votre hypothèque un mois après que la maison soit terminée.
L’argent est donc versé graduellement par votre prêteur hypothécaire. C’est un inspecteur certifié qui viendra évaluer la progression du chantier avant chaque versement. Vous devez avoir les fonds pour payer cet inspecteur le moment venu.
Une retenue de 15 %
Afin de se protéger contre l’inscription d’hypothèques légales de la part de divers sous-traitants, les institutions financières retiennent 15 % des versements. Par exemple, sur un déboursé de 80 000 $, en réalité, vous obtiendrez seulement 68 000 $. Le reste de l’argent vous sera remis seulement à la fin du projet, environ 35 jours après que la maison soit complétée. Cela signifie qu’il vous faut prévoir des liquidités ou mettre certains travaux sur une carte de crédit.
Illustrations du fonctionnement de l’hypothèque pour auto-constructeurs
Dans les paragraphes suivants, on vous présente deux exemples d’institutions qui octroient ce genre de prêts, mais il en existe davantage. Magasinez toujours avant de signer un contrat de prêt hypothécaire.
Desjardins et l’auto-construction
Chez Desjardins, on propose un financement entre 80 % et 100 % de la valeur pour acquérir un terrain et s’y construire une propriété. Voici quelques critères à respecter :
- Avoir une évaluation agréée qui stipule que le prix d’achat du terrain est égal ou moindre que sa valeur marchande.
- Prendre un amortissement sur 25 ans ou moins.
- Vous qualifier pour le coût total du projet dès le départ.
- Si vous avez une propriété actuellement en vente, avoir les preuves de la mise en vente.
- L’assurance vie peut être obligatoire (selon le projet).
La Banque Royale (RBC) et le prêt hypothécaire à la construction
À la RBC, ce type de prêt est offert pour les constructions de maisons neuves sur un terrain vacant, mais aussi pour la réalisation de rénovations importantes comme l’ajout d’un étage.
Ici aussi, les fonds sont versés en plusieurs fois, ce qui est appelé des avances progressives. Lorsque vous franchissez certaines étapes du processus de construction, vous obtenez votre argent. Voici un exemple pour un projet d’une valeur de 400 000 $ pour lequel vous mettez 20 % de mise de fonds (soit 80 000 $) :
- 1. Prêt à la construction approuvé de 320 000 $. Vous recevez 65 000 $ au début (65 % de la valeur du terrain acheté 100 000 $).
- 2. Avance de 15 000 $ versée une fois que les fondations et le remblayage ont été inspectés.
- 3. Versement de 90 000 $ lorsque la charpente, le toit, les portes et les fenêtres sont installés.
- 4. Avance de 105 000 $ à l’achèvement des installations électriques, de la plomberie, de l’isolation et des revêtements extérieurs.
- 5. Lorsque la maison est 100 % terminée, la RBC verse le dernier montant (la balance pour se rendre à 320 000 $).
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