Pourquoi utiliser un calculateur de capacité d’emprunt ? Avec un marché de l’emploi au ralenti, la hausse constante du coût de la vie et des maisons qui se vendent à des prix fous, beaucoup de Milléniaux et de membres de la Gen Z s’inquiètent de leur capacité d’emprunt.
Selon un rapport d’Equifax, entre 2024 et 2025, la valeur moyenne des prêts hypothécaires pour les premiers acheteurs a bondi de 4 %, et se situe maintenant à 430 000 $.
Ces acheteurs veulent savoir combien ils peuvent réellement se permettre d’investir pour acheter une maison en fonction de leur revenu, de leurs dettes et de leur mise de fonds.
Beaucoup ont peur de surévaluer leur capacité et de s’endetter excessivement. Les dettes de carte de crédit, les prêts étudiants ou auto, la crainte de ne pas avoir assez pour la mise de fonds minimale, et l’incertitude sur l’évolution future de leurs revenus préoccupent les jeunes acheteurs.
- Dans cet article, on vous montre comment calculer votre capacité d’emprunt au Québec, ce qu’il faut prendre en compte et comment utiliser un calculateur gratuit en ligne.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt est le montant maximum qu’un prêteur hypothécaire accepte de vous prêter pour acheter une maison, un condo, un plex ou un chalet.
Calculée à partir de vos revenus, vos dettes, votre mise de fonds et le taux d’intérêt, ce montant détermine la propriété que vous pouvez vous permettre.
Et ce qu’il faut comprendre, c’est que les banques ne vous laisseront jamais acheter une maison qui vous oblige à consacrer 100 % de vos paies à votre hypothèque.
Elles agissent avec prudence, parce que votre vie ne se limite pas à rembourser une maison. Vous devez aussi être capable de payer vos factures, mettre de la nourriture sur la table, épargner et profiter de la vie.
Comment utiliser un calculateur de capacité d’emprunt au Québec ?
Pour utiliser un calculateur de capacité d’emprunt, vous devez entrer votre revenu, dettes, mise de fonds, taux d’intérêt, amortissement et frais de propriété.
L’utilisation d’un calculateur de capacité d’emprunt n’est pas magique. Mais pour savoir si votre projet d’achat est réalisable ou désillusion, c’est le meilleur point de départ.
Sans obtenir un budget à la cenne près, il génère une estimation honnête de ce que vous pouvez vous permettre sans vous étouffer financièrement ni vivre à crédit dès le jour 1. Voici comment l’utiliser, étape par étape :
Étape 1 : Évaluez vos revenus et vos dettes
La première étape vous oblige à passer vos comptes en banque au peigne fin. Il faut recenser tout ce qui entre, tout ce qui sort et tout ce que vous devez. À titre de référence, voici quelques exemples :
Revenus
- Salaire annuel brut
- Bonus récurrent
- Revenus de travail autonome (moyenne sur 2 ans)
- Revenus locatifs (au besoin)
Dettes
- Paiements mensuels fixes
- Carte/marge de crédit
- Prêt auto
- Prêt étudiant
- Autres prêts personnels
Point clé que plusieurs oublient : ce sont les paiements mensuels, pas les soldes totaux, qui ont le plus d’impact sur votre capacité d’emprunt.
Étape 2. Appliquez la mise de fonds, le taux d’intérêt hypothécaire et l’amortissement
En plus de vos revenus et de vos dettes, il y a trois éléments qui font varier votre capacité d’emprunt plus que tout le reste :
- Mise de fonds
- Taux d’intérêt
- Amortissement
Exemple hypothétique avec la mise de fonds :
| Mise de fonds | Versement mensuel | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 5 % | 2 550 $ | 420 000 $ |
| 10 % | 2 400 $ | 440 000 $ |
| 20 % | 2 200 $ | 470 000 $ |
| 30 % | 1 950 $ | 505 000 $ |
Exemple hypothétique avec le taux d’intérêt :
| Taux hypothécaire | Hypothèque accordée |
|---|---|
| 4,75 % | 455 000 $ |
| 5,75 % | 420 000 $ |
| 6,75 % | 385 000 $ |
Exemple hypothétique avec l’amortissement :
| Amortissement | Versement mensuel | Capacité d’emprunt |
|---|---|---|
| 25 ans | Plus élevé | Plus basse |
| 30 ans | Plus bas | Plus élevée |
Étape 3. Estimez les frais liés à la propriété
L’erreur classique que beaucoup de futurs acheteurs est d’oublier d’inclure les frais reliés à la propriété. Une fois que la maison est achetée, il n’y a pas que l’hypothèque à payer.
Il y a aussi les frais de chauffage, les taxes scolaires et municipales et les frais de condo (si vous êtes en copropriété). Tout ça doit être inclus dans le calcul.
Exemple :
| Frais de propriété | Montant |
|---|---|
| Frais de chauffage | 350 $ |
| Taxes municipales et scolaires | 130 $ |
| Frais de condo | 400 $ |
| Total | 880 $ |
Étape 4. Estimez votre capacité d’emprunt en ligne
À cette étape, c’est le moment d’entrer toutes vos données dans le calculateur et de connaître votre capacité d’emprunt.
À votre tour de jour !
Calculateur de capacité d'emprunt
Attention ! La valeur que vous obtenez avec un calculateur n’est pas une approbation officielle. Cependant, ça vous donne une bonne idée de votre fourchette de prix.
Étape 5. Comparez différents scénarios avec un calculateur gratuit
C’est à cette étape-ci que vous comprenez que le calculateur est un outil puissant. En quelques clics, vous avez l’opportunité de tester divers scénarios.
- Remboursez votre carte de crédit
- Augmentez la mise de fonds de 10 % à 20 %
- Jouez avec le taux d’intérêt
- Modifiez la période d’amortissement
Plus gros revenu, moins de dettes, différents taux d’intérêt, différents montants de mise de fonds, vous pouvez tout essayer et voir comment les variables influencent votre capacité d’emprunt.
Comparaison rapide
| Modifications apportées | Capacité d’emprunt |
|---|---|
| Situation actuelle | 445 000 $ |
| Ajouter 15 000 $ de mise de fonds | 480 000 $ |
| Rembourser le prêt auto | 515 000 $ |
À retenir :
- Un calculateur de capacité d’emprunt vous aide à planifier, mais ne vous promet rien.
- C’est votre chance de tester gratuitement plein de scénarios.
- C’est le premier outil à utiliser avant de prendre contact avec un courtier hypothécaire.
Comment augmenter la capacité d’emprunt ?
Si votre capacité d’emprunt est limitée, vous avez la possibilité d’améliorer votre dossier avec ces quatre stratégies qui fonctionnent presque toujours :
- Réduire ou éliminer une dette avant l’achat
- Augmenter la mise de fonds
- Augmenter votre revenu
- Ajouter un co-emprunteur à votre demande
Vous n’avez pas besoin de tout faire. Une seule de ces actions peut faire une grande différence.
Diminuez vos dettes au minimum avant d’emprunter
Rembourser une dette est le levier le plus rapide et le plus efficace. Pourquoi ? Parce que les prêteurs regardent surtout vos paiements mensuels fixes. Donc plus vous avez de dettes, moins il vous reste de place pour une hypothèque.
Quelles sont les priorités absolues ? Réglez les dettes de carte de crédit, marge de crédit, prêt auto et autre prêt personnel.
Augmentez le montant de votre mise de fonds
Plus votre mise de fonds est élevée, moins vous empruntez, plus vos versements mensuels sont bas, plus les prêteurs sont à l’aise avec votre dossier.
Même un ajout de 5 % ou 10 % améliore votre capacité d’emprunt, votre taux d’intérêt et votre marge de manœuvre budgétaire.
Dans quelles sources puiser ?
- Épargne personnelle
- CELIAPP, RAP (REER) ou CELI
- Don familial
Mise en garde : Ne videz pas tous vos comptes ! Les banques veulent voir que vous avez encore un coussin financier une fois l’achat conclu.
Trouvez un deuxième emploi ou ajoutez un co-emprunteur
Augmenter son revenu ne veut pas dire changer de carrière du jour au lendemain. Surtout avant un achat, ce n’est pas recommandé.
Ici, on vous parle plutôt de voir si vous ne pouvez pas obtenir une promotion, négocier votre salaire ou vous trouver un deuxième emploi.
Conseil clé : Les prêteurs aiment la stabilité et n’aiment pas les revenus temporaires ou incertains.
Ajoutez un co-emprunteur à votre demande de prêt hypothécaire
Si votre dossier n’est pas accepté ou que votre capacité d’emprunt est beaucoup plus basse qu’espéré, vous pourriez songer à vous faire endosser.
Ajouter un co-emprunteur est courant pour les jeunes acheteurs, les premiers acheteurs, les travailleurs autonomes et les travailleurs à la commission.
Un co-emprunteur peut être un conjoint, un parent ou un proche qui accepte d’être solidairement responsable de votre dette.
Étude de cas sur le calcul de la capacité d’emprunt d’un premier acheteur de 33 ans
Patrick M. est un premier acheteur de 33 ans qui habite présentement Lévis. Avec un salaire annuel brut de 86 000 $, peu de dettes et une bonne épargne, il voulait savoir combien il pouvait emprunter.
Voici son scénario détaillé, calculé avec notre calculateur de capacité d’emprunt gratuit :
| Calculateur de la capacité d’emprunt | Valeur |
|---|---|
| Revenu mensuel brut | 7 166 $ |
| Paiement auto mensuel | 700 $ |
| Carte de crédit | 300 $ |
| Frais de chauffage | 150 $ |
| Taxes municipales et scolaires | 3 200 $ |
| Frais de copropriété mensuels | 320 $ |
| Taux hypothécaire | 4,20 % |
| Amortissement | 25 ans |
| Mise de fonds | 50 000 $ |
| Capacité d'emprunt | 293 303 $ |
Avec cette capacité, Patrick peut viser une maison ou un condo autour de 290 000 $ à 300 000 $. Son budget est limité, mais rien n’est impossible.
Si Patrick décide de rembourser son prêt auto avant l’achat ou d’augmenter sa mise de fonds de 10 000 $, sa capacité pourrait monter à environ 320 000 $.
FAQ sur le calcul de la capacité d’emprunt au Québec
Est-ce qu’un calculateur en ligne est suffisant pour savoir combien je peux emprunter ?
Un calculateur en ligne est un outil pratique, mais il n’est pas suffisant dans le sens où il n’est pas une approbation officielle.
Quelle est la différence entre préapprobation vs calculateur en ligne ?
Un calculateur en ligne est un outil gratuit et rapide à utiliser qui donne une estimation instantanée. Il sert à tester divers scénarios avec des montants, mises de fonds et taux variés.
Un préapprobation officielle est validée par une institution financière ou un courtier hypothécaire. Elle prend en compte votre historique de crédit, vos documents fiscaux et vos ratios d’endettement. La préapprobation est un document qui vous permet de faire une offre d’achat crédible.
Commencez par le calculateur pour planifier, puis faites la préapprobation quand vous êtes prêts à acheter.
La capacité d’emprunt change-t-elle avec le taux d’intérêt ?
Oui, la capacité d’emprunt change avec le taux d’intérêt. Il est recommandé d’utiliser le calculateur pour tester plusieurs taux hypothécaires et voir combien vous pouvez emprunter.
Est-ce que les ratios d’endettement ABD et ATD sont inclus dans le calcul ?
Oui, les ratios d’endettement ABD (amortissement brut de la dette) et ATD (amortissement total de la dette) sont pris en considération dans le calcul de la capacité d’emprunt.
Calculez gratuitement votre capacité d’emprunt avec un courtier hypothécaire local !
Vous pensez acheter une propriété au cours de la prochaine année ? Alors, après vous être amusé à simuler différents scénarios à partir de notre calculateur gratuit, on vous invite à passer à la prochaine étape.
- Pour calculer votre capacité d’emprunt avec un courtier hypothécaire et faire une demande de préapprobation, remplissez notre formulaire.
Une fois la demande de rendez-vous envoyée, notre équipe s’occupe de vous jumeler avec un courtier vérifié de votre région. C’est fiable, confidentiel, gratuit et sans obligation.
