Vous pensez rembourser votre hypothèque avant la fin du terme ? Attention ! Vous pourriez devoir payer une pénalité de remboursement anticipé. Pour compenser la perte d’intérêts encaissés, les prêteurs chargent des frais qui atteignent plusieurs milliers de dollars.
Selon votre contrat, la pénalité est généralement calculée soit en fonction de trois mois d’intérêts, soit avec le différentiel de taux d’intérêt (DTI). Dans cet article, découvrez comment elles sont calculées, les facteurs qui les influencent et les stratégies pour les réduire ou les éviter.
Qu’est-ce qu’une pénalité de remboursement anticipé d’hypothèque ?
Une pénalité de remboursement anticipé est un frais imposé par votre prêteur si vous décidez de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt hypothécaire fermé avant la date prévue.
Lorsque vous décidez de rembourser votre hypothèque avant la fin du terme, au-delà de ce que le contrat prévoit, vous déclenchez la pénalité.
Pour la banque ou l’institution financière, cette pénalité sert de compensation pour la perte d’intérêts qu’elle aurait normalement encaissés si vous aviez respecté l’échéancier initial.
Quand dois-je payer des frais de remboursement anticipé ?
Dans le but de compenser pour le manque à gagner, des frais de remboursement hypothécaire anticipé sont appliqués dans l’une des situations suivantes :
- Paiements additionnels plus élevés que ce que votre contrat vous autorise
- Remboursez la totalité de votre solde d’hypothèque
- Transfert de l’hypothèque chez un autre prêteur avant la fin du terme
- Résiliation de votre contrat d’hypothèque en cas de vente
Si vous n’êtes pas certain de savoir si vous devrez payer des frais d’indemnité ou non, n’hésitez pas à prendre contact avec votre conseiller hypothécaire.
Quels facteurs influencent les frais de pénalité pour un remboursement de prêt avant la fin du terme ?
Pour calculer les frais de pénalité de remboursement hypothécaire anticipé, les prêteurs s’appuient sur plusieurs variables. Jamais fixe, la pénalité dépend à la fois de votre contrat, de votre type d’hypothèque et des conditions du marché au moment du remboursement.
Voici tous les facteurs à considérer :
- Type de prêt
- Solde hypothécaire
- Montant remboursé
- Durée restante au terme
- Taux d’intérêt actuel
- Rabais de taux appliqué
- Taux affiché
- Clauses au contrat
- Méthode de calcul du prêteur
Avant de refinancer, vendre, faire un gros virement ou rembourser votre prêt, demandez toujours une estimation écrite à votre prêteur. C’est le seul moyen de connaître le montant exact de votre pénalité.
Comment calculer les pénalités de remboursement anticipé ?
La manière de calculer les frais de pénalité d’un remboursement anticipé varie d’un prêteur à l’autre. Cependant, habituellement au Canada, les prêteurs appliquent le montant le plus élevé des deux entre :
- Trois mois d'intérêt
- Différentiel de taux d’intérêt (DTI)
Afin de savoir quelle méthode utiliser pour calculer le montant du dédommagement, vous devez vous référer à votre contrat hypothécaire.
Méthode de calcul des pénalités de remboursement anticipé - 3 mois d’intérêt sur le montant remboursé
Lorsque vous remboursez plus que ce qui est permis à votre contrat, des frais de pénalité, correspondant à l’équivalent de trois mois d’intérêts sur le montant que vous remboursez avant la fin du terme, s’appliquent.
- Remboursement partiel : l’indemnité correspond aux intérêts calculés sur le montant qui dépassent la limite permise.
- Remboursement complet : l'indemnité correspond à trois mois d’intérêts sur l’intégralité du capital restant dû.
Exemple de calcul de 3 mois d’intérêt pour un remboursement complet
| Pénalités | |
|---|---|
| Solde hypothécaire | 157 335,00$ |
| Taux d’intérêt actuel | 4,19% |
| Intérêts pour 1 an | 6 592,34$ |
| Intérêts pour 3 mois | 1 648,08$ |
Conseil pratique ! Avant de rembourser votre prêt, demandez toujours à votre prêteur un calcul précis de la pénalité. Cette étape permet de comparer le coût de l’opération à l’économie d’intérêts que vous pourriez réaliser.
Méthode de calcul des pénalités de remboursement anticipé - Différentiel de taux d’intérêt (DTI)
Le différentiel de taux d’intérêt est la méthode la plus couramment utilisée, notamment pour les prêts à taux fixe.
Le prêteur calcule la pénalité en faisant la différence entre votre taux d’intérêt actuel et le taux actuellement affiché pour un terme d’une durée semblable (avec le même rabais que vous avez obtenu) et l’applique au solde hypothécaire en fonction du nombre de jours restant au terme.
La pénalité correspond alors à la différence d’intérêt que la banque aurait perçue si vous aviez respecté le terme complet de votre contrat.
Exemple de calcul de différentiel de taux
| Pénalités | |
|---|---|
| Taux d’intérêt actuel | 4,19% |
| Rabais de taux appliqué | 2,15% |
| Taux actuellement en vigueur | 6,04% |
| Taux ajusté avec le rabais | 6,04% - 2,15% = 3,89% |
| Différence de taux | 4,19% - 3,89% = 0,30% |
| Solde hypothécaire | 157 335,00$ |
| Jours restants | 1 321 j |
| Calcul de différence de taux | 157 335,00$ x 0,30% + 365 j x 1321 j = 1 728,27$ |
Exemple de calcul de pénalité - 3 mois d’intérêt et le DTI
Dans le cas d’un remboursement intégral d’un prêt hypothécaire, suite à une vente par exemple, il est courant pour un prêteur d’appliquer le montant le plus élevé des deux.
Si on reprend les exemples précédents :
- 3 mois d’intérêt : 1 648,08$
- DTI : 1 728,27$
Le montant applicable aura tendance à être celui du différentiel de taux, soit de 1728,27$.
Comment estimer les frais de remboursement anticipé ?
Pour estimer les frais de remboursement anticipé, commencez par consulter votre contrat de prêt afin de savoir quelle méthode appliquer et relever toutes les données pertinentes au calcul.
Rendez-vous ensuite sur le site de votre prêteur et utilisez leur calculateur. Au Canada, la plupart des banques et institutions financières ont leur propre outil de calcul. Entrez-y vos données et simulez le montant de la pénalité à payer. À partir de cette information, testez plusieurs scénarios et pesez les pour et les contre d’un remboursement anticipé.
Attention ! Les calculateurs sont hyper pratiques, mais les résultats ne doivent pas être utilisés comme valeur sûre. Pour connaître le montant exact d’indemnité, contactez votre prêteur !
Qu’arrive-t-il si j’ai eu droit à une remise en argent lors de la signature ?
Pour attirer plus de clients, certains prêteurs offrent une remise en argent lors de la signature de l’hypothèque.
Ce qu’il faut savoir c’est que si vous remboursez votre prêt avant la fin du terme, cette somme n’est pas « gratuite ». Dépendamment de la durée restante au terme, le prêteur demande un remboursement total ou partiel de la remise reçue, en plus de la pénalité de remboursement anticipé.
Le remboursement du « cashback » est généralement calculé au prorata, mais le calcul exact est à la discrétion du prêteur. Donc, si vous êtes dans cette situation et que vous avez obtenu une remise en remise, n’oubliez pas de l’inclure dans le calcul de la pénalité à payer.
Comment éviter de payer des pénalités pour remboursement anticipé ?
Pour réduire ou éviter de payer des pénalités pour remboursement anticipé, voici quelques stratégies :
Utiliser tous les privilèges de remboursement accéléré chaque année
Utiliser tous les droits de remboursement accéléré auxquels vous avez droit réduit le capital, et donc le montant de la pénalité une fois appliquée.
Attendre à la fin du terme hypothécaire pour rembourser
Le moment le plus avantageux pour rembourser un prêt hypothécaire est à la fin du terme, car il n’y a pas de pénalité à payer.
Transférer l’hypothèque sur la nouvelle propriété
Selon les clauses négociées au contrat, transférer l’hypothèque d’une propriété à une autre permet d’éviter de briser le contrat et de payer des frais de pénalité.
Magasiner avec un courtier hypothécaire
Communiquer avec un courtier hypothécaire pour magasiner et explorer les options offertes par différents prêteurs est une bonne stratégie pour limiter les frais à payer en cas de remboursement.
Étude de cas - Pénalité remboursement anticipé d’une hypothèque de 460 000$
Jeff a acheté une maison unifamiliale à Lévis le 3 mars 2023 pour 575 000,00$ avec une mise de fonds de 20% (115 000,00$). Desjardins lui a accordé une hypothèque de 460 000,00$ amorti sur 25 ans.
Voici quelques informations supplémentaires sur son prêt hypothécaire :
- Prêt fermé
- Terme 5 ans
- Taux fixe : 5,30%
- Rabais de taux accordé : 1,75%
En date du 4 octobre 2025, Jeff décide de mettre sa maison en vente, car il a obtenu un nouvel emploi à Gatineau et doit déménager. Il a donc décidé de contacter son institution pour connaître le montant exact de sa pénalité de remboursement anticipé.
Avec un solde hypothécaire actuel de 435 329,35$, la pénalité équivaut au montant le plus élevé des deux entre les trois mois d’intérêt et le DTI.
Trois mois d’intérêt
| Pénalités | |
|---|---|
| Solde hypothécaire | 435 329,35$ |
| Taux d’intérêt actuel | 5,30% |
| Intérêts pour 1 an | 23 072,46$ |
| Intérêts pour 3 mois | 5 768,11$ |
Différentiel de taux d’intérêt (DTI)
| Pénalités | |
|---|---|
| Taux d’intérêt actuel | 5,30% |
| Rabais de taux appliqué | 1,75% |
| Taux actuellement en vigueur | 5,79% |
| Taux ajusté avec le rabais | 5,79% - 1,75% = 4,04% |
| Différence de taux | 5,30% - 4,04% = 1,26% |
| Solde hypothécaire | 435 329,35$ |
| Jours restants | 881 j |
| Calcul de différence de taux | 435 329,35$ x 1,26% + 365 j x 881 j = 13 239,50$ |
Entre le 5 768,11$ des trois mois et le 13 239,50$ du DTI, Jeff devra payer la pénalité la plus élevée, soit de 13 239,50$.
FAQ - Tout savoir sur les pénalités de remboursement anticipé
Quelle est la différence entre un remboursement anticipé et accéléré ?
Un remboursement anticipé brise votre contrat avant la fin du terme et entraîne des frais de pénalité. Un remboursement accéléré respecte votre contrat et se fait via des paiements supplémentaires autorisés qui n’encourent aucune pénalité.
Quelle est la différence entre la pénalité hypothèque taux fixe vs taux variable ?
Avec un taux variable, la pénalité est presque toujours de 3 mois d’intérêts. Avec un taux fixe, la banque applique la méthode du montant le plus élevé entre 3 mois d’intérêts et le différentiel de taux d’intérêt.
Comment savoir à l’avance le montant de ma pénalité hypothécaire ?
Le seul moyen de connaître la pénalité est de demander à votre prêteur une estimation écrite et datée. Puisque la pénalité dépend de votre solde hypothécaire, des taux et du temps restant au terme, elle varie en tout temps.
De plus, dans le calcul de la capacité d’emprunt, le taux de capitalisation tend à être réduit, tendant davantage vers le 50%.
Est-ce que les pénalités hypothécaires sont négociables ?
Non, les pénalités ne se négocient pas, elles sont fixées par votre contrat. Par contre, certaines banques proposent des solutions alternatives comme le transfert d’hypothèque ou la combinaison avec un nouveau prêt. Pour savoir si ces possibilités s’offrent à vous, contactez votre prêteur.
Est-ce possible d’éviter la pénalité de remboursement anticipé en cas de vente ?
Pas toujours, mais parfois oui. Si votre prêteur permet le transfert de l’hypothèque à votre nouvelle maison, ou si vous vous engagez à prendre une nouvelle hypothécaire avec le même prêteur, il est possible d’éviter la pénalité.
Pourquoi les banques n’aiment pas les remboursements anticipés ?
Parce qu’elles n’encaissent pas les intérêts tel que prévu au contrat, et donc, financièrement elles sont perdantes.
Dois-je refinancer ou payer une pénalité de remboursement anticipé ?
La réponse dépend de vos objectifs. Si le refinancement vous permet d’obtenir un meilleur taux ou de consolider vos dettes et que l’économie dépasse la pénalité, ça peut valoir la peine. Sinon, attendre la fin du terme est plus avantageux.
Pour déterminer quelle option est la meilleure, il est fortement recommandé de prendre rendez-vous avec un courtier hypothécaire local.
Besoin d’aide pour calculer votre pénalité hypothécaire ? Parlez à un courtier hypothécaire !
Pensez-vous rembourser votre hypothèque avant la fin du terme ? Dans ce cas, ça vaut la peine de faire analyser votre dossier par un courtier hypothécaire. Vous pourriez sauver des milliers de dollars !
- Remplissez notre formulaire pour entrer en communication (sans ni obligation) avec un courtier hypothécaire de votre région.
Prêt à limiter au maximum vos frais de remboursement anticipé ?
