La durée d’amortissement de votre prêt hypothécaire est l’une des décisions financières les plus importantes de votre vie. C’est le choix qui a un impact direct sur vos paiements mensuels et le coût total de votre maison.
Alors que des périodes plus courtes comme 15 ou 20 ans vous permettent d’économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts, une période plus longue (25 ou 30 ans) offre des mensualités plus abordables. Historiquement, une période d’amortissement de 25 ans a longtemps été la norme au Canada.
Cependant, avec l’augmentation des prix de l’immobilier, de plus en plus de Canadiens optent pour des amortissements plus longs. Le choix idéal dépend de votre situation financière personnelle : votre capacité de paiement, votre tolérance au risque et vos objectifs à long terme.
- Dans cet article, vous découvrirez l'impact financier de votre choix d'amortissement, illustré par un exemple concret basé sur une maison à vendre au Québec. Vous apprendrez comment équilibrer vos mensualités, vos économies d'intérêts et votre plan de remboursement idéal.
Qu'est-ce que la durée d'amortissement d'un prêt hypothécaire ?
Avant de plonger dans les détails, il est essentiel de bien comprendre la différence entre la durée d’amortissement et le terme hypothécaire, deux concepts souvent confondus. La durée d’amortissement est la période de temps totale, en années, qu’il vous faudra pour rembourser l’intégralité de votre prêt hypothécaire. C’est l’horizon final de votre remboursement.
Le terme hypothécaire, en revanche, est la durée de votre contrat avec votre prêteur. Au Canada, les termes les plus courants varient de 1 à 10 ans. À la fin de chaque terme, vous devez renouveler votre prêt, en renégociant le taux d’intérêt et les conditions pour le terme suivant. L’amortissement, lui, ne change pas sauf si vous décidez de l’ajuster lors d’un renouvellement ou d’un refinancement.
Au Québec, comme partout au Canada, des règles encadrent l’amortissement. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat, la période d’amortissement maximale autorisée est de 25 ans. Si votre mise de fonds est de 20 % ou plus, votre prêteur peut vous offrir un amortissement allant jusqu’à 30 ans, ou plus dans certains cas.
Cependant, depuis 2024, le gouvernement a introduit une exception pour les acheteurs d'une première propriété neuve, leur permettant un amortissement sur 30 ans même avec une mise de fonds inférieure à 20 %.
Avantages et inconvénients des durées d'amortissement de prêt hypothécaire
Le choix de votre durée d’amortissement est un compromis entre le coût total de votre prêt et la flexibilité de votre budget mensuel.
Amortissement court (15-20 ans)
Avantages :
- ● Économies d'intérêts massives : Plus l'amortissement est court, moins vous payez d'intérêts. Sur un prêt de 400 000 $ à un taux de 5 %, passer de 25 à 20 ans peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en intérêts sur la durée totale du prêt.
- ● Accès plus rapide à la valeur nette : Vous remboursez le capital plus rapidement, augmentant l'équité que vous détenez dans votre propriété.
- ● Liberté financière plus tôt : Vous serez libre d'hypothèque plusieurs années plus tôt, ce qui peut être un avantage considérable pour planifier votre retraite ou d'autres projets de vie.
Inconvénients :
- ● Mensualités élevées : Les paiements mensuels sont beaucoup plus élevés, ce qui peut peser lourdement sur votre budget et réduire votre flexibilité financière.
Amortissement standard (25 ans)
Avantages :
- ● Équilibre idéal : Le 25 ans a longtemps été l'option la plus populaire, car elle offre un bon compromis entre des paiements gérables et des économies d'intérêts substantielles par rapport aux amortissements plus longs.
- ● Accessibilité : C'est l'option par défaut pour de nombreux acheteurs avec moins de 20 % de mise de fonds, la rendant familière et largement disponible.
Inconvénients :
- ● Les coûts d'intérêts restent significatifs par rapport à une période plus courte.
Amortissement long (30 ans et plus)
Avantages :
- ● Mensualités plus faibles : C'est l'option la plus abordable en termes de paiements mensuels, ce qui peut vous aider à vous qualifier pour un prêt plus important et à préserver votre liquidité chaque mois.
- ● Flexibilité financière : Des paiements plus bas vous laissent plus de marge de manœuvre pour l'épargne, les investissements ou les dépenses imprévues.
Inconvénients :
- ● Coût total beaucoup plus élevé : Vous paierez beaucoup plus d'intérêts sur la durée du prêt. En reprenant notre exemple de 400 000 $, passer de 25 à 30 ans pourrait ajouter plus de 20 000 $ en intérêts totaux.
- ● Croissance de la valeur nette plus lente : Une plus grande partie de vos paiements sert à rembourser les intérêts, ralentissant la croissance de votre valeur nette.
Étude de cas : Le choix de Léo et Marie
Prenons l’exemple de Léo et Marie, un jeune couple de Trois-Rivières qui souhaite acheter une maison. Après leurs recherches, ils ont trouvé une propriété affichée à 494 000 $ sur Centris. Avec une mise de fonds de 5 % (24 700 $), ils ont besoin d’un prêt de 469 300 $.
Utilisons un taux d’intérêt hypothécaire de 4,75 %. Voyons l’impact des différentes durées d’amortissement sur leur budget :
Impact de la durée d'amortissement :
Comme on peut le voir, un amortissement de 30 ans permet à Léo et Marie de réduire leurs paiements mensuels de 273 $, ce qui peut faire une grande différence dans leur budget au quotidien. Cependant, cette flexibilité a un coût : ils paieront près de 67 000 $ de plus en intérêts sur la durée du prêt.
Ce scénario illustre parfaitement le dilemme. Pour un premier acheteur, un amortissement de 30 ans peut être la seule option pour se qualifier pour le prêt. Mais si leur situation financière le permet, opter pour un amortissement plus court leur ferait économiser une somme considérable à long terme.
- La meilleure stratégie pour Léo et Marie serait peut-être de choisir l'amortissement sur 30 ans pour se qualifier, tout en faisant des versements supplémentaires pour rembourser plus rapidement, comme s'ils avaient un amortissement de 25 ans.
FAQ sur la durée d'amortissement d'un prêt hypothécaire
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Le choix de la durée d’amortissement est une décision personnelle qui doit être prise en fonction de vos objectifs financiers et de votre tolérance au risque. Si votre budget le permet, une durée plus courte vous permettra de faire des économies substantielles. Si vous avez besoin de plus de flexibilité pour vous qualifier ou si vous préférez avoir un coussin financier plus grand, un amortissement plus long est une option viable.
La meilleure façon de prendre une décision éclairée est de comparer les offres de différents prêteurs et de visualiser l’impact des différentes durées sur votre budget.
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