Savez-vous qu’au lieu d’augmenter votre salaire, vous pouvez utiliser vos revenus locatifs pour augmenter votre capacité d’emprunt ? Aux yeux des banques et institutions financières, les loyers ne servent pas qu’à rembourser l’hypothèque, mais à octroyer un financement plus élevé.
Pour financer un premier investissement immobilier locatif ou un énième, vous pouvez intégrer une partie de vos revenus locatifs à vos revenus totaux admissibles.
- Dans cet article, découvrez comment utiliser vos revenus locatifs pour obtenir un meilleur prêt hypothécaire.
Pourquoi les revenus locatifs augmentent-ils votre capacité d’emprunt hypothécaire ?
Les revenus locatifs augmentent votre capacité d’emprunt parce qu’une portion de ces loyers est ajoutée à vos revenus admissibles. L’intégration de ces revenus dans le calcul hypothécaire :
- Augmente vos revenus totaux
- Améliore vos ratios d’endettement
- Élève votre capacité de remboursement
Exemple : vous gagnez un salaire de 90 000$ par an et percevez des loyers bruts annuels de 24 000$ (2 000$/mois). Après déductions, les loyers nets s’élèvent à 19 200$. La banque retient 70% des loyers admissibles, disons 13 440$. Vos revenus totaux augmentent à 103 440$. Sans loyers, vous pourriez peut-être emprunter 450 000$ (à 5% d’intérêt). Avec les revenus locatifs, ça pourrait monter à environ 525 000$.
Évaluer la viabilité d’un nouvel investissement immobilier en utilisant les loyers et pas juste votre salaire ouvre la porte à un financement plus élevé.
Comment les banques calculent vos revenus locatifs dans une demande de prêt hypothécaire ?
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, les banques intègrent les revenus locatifs de manière prudente. Pour tenir compte des risques qui viennent avec la location long terme, elles n’incluent pas la totalité de vos loyers dans votre demande de prêt. Après vérification de la régularité des paiements, elles ne retiennent qu’une portion admissible.
Selon le type de propriété et le statut d’occupation, les prêteurs peuvent intégrer les revenus locatifs aux revenus admissibles totaux de manières différentes.Ceci dit, à titre d’exemple, voici une des formules utilisées :
| Étapes | Description |
|---|---|
| 1. Calcul des loyers annuels bruts | Addition des loyers perçus sur 1 an, basée sur les baux actuels et prévisionnels. |
| 2. Déductions applicables | Soustraction des dépenses d’exploitation admissibles (taxes foncières, entretien, assurances, chauffage). |
| 3. Application du taux de capitalisation | Multiplication du revenu par un pourcentage prudent. Au Canada, pour les immeubles résidentiels, les banques appliquent un taux situé entre 50% et 70%. |
| 4. Ajout aux revenus totaux | Ajout du revenu locatif obtenu aux revenus annuels admissibles. |
Quelle proportion des revenus locatifs les prêteurs comptabilisent-ils ?
Pour se protéger des vacances locatives et des loyers impayés, la banque n’inclut pas 100% des revenus prévisionnels. Selon le type de propriété financé et le risque perçu, elle applique un taux de capitalisation moyen situé entre 50% et 70%.
- Propriétés existantes (avec historique prouvé) : Plus généreux, autour de 70%.
- Nouveaux investissements (après estimation des loyers potentiels via évaluations de marché) : Plus conservateur, environ 50%.
Exemple pour des revenus locatifs annuels de 24 000$ :
| Type de propriété | Taux de capitalisation | Revenus locatifs admissibles | Capacité d’emprunt (approximative) |
|---|---|---|---|
| Propriété existante | 70% | 16 800$ | + 75 000$ |
| Nouvel investissement | 50% | 12 000$ | + 55 000$ |
*Les données présentées sont à titre d’exemple seulement et n’offrent aucune garantie sur votre demande de prêt hypothécaire.*
Quelle preuve de revenus locatifs présenter pour un prêt hypothécaire ?
Au Québec, pour valider les revenus locatifs et les intégrer à votre dossier hypothécaire, les courtiers, prêteurs, et assureurs (SCHL) exigent des preuves financières. En voici quelques-unes :
- Baux signés : copies des contrats de location actuels (avec locataires, dates et montants).
- Relevés bancaires : preuves des 3 à 6 derniers mois montrant les dépôts de loyers.
- Déclarations fiscales : T776 joint au T1 pour le fédéral et TP-128 pour le provincial, avec les avis de cotisations des 2 dernières années.
- Évaluation immobilière (pour un nouvel investissement) : rapport d'un évaluateur agréé estimant les loyers de marché (basé sur des données locales au Québec).
Puisque les preuves de revenus locatifs requises varient d’une demande de prêt à l’autre, fiez-vous toujours aux exigences du prêteur.
Et pour accélérer le processus d’approbation, préparez-les le plus rapidement possible !
Comment vos revenus locatifs influencent vos ratio d’endettement (ABD/ATD) ?
Les ratios d’endettement, ABD (amortissement brut de la dette) et ATD (amortissement total de la dette) sont les polices des banques pour évaluer votre capacité à rembourser un prêt hypothécaire.
Au Québec, les prêteurs hypothécaires limitent l’ABD à 32% et l’ATD à 40% des revenus admissibles. En y ajoutant les revenus locatifs, vous réduisez les pourcentages relatifs à vos dettes, améliorez ces deux ratios et avez accès à un montant d’emprunt plus élevé.
Pour protéger votre stabilité financière et ouvrir la porte à plus de financement, les banques et les courtiers hypothécaires recalculent tout pour chaque nouveau prêt.
Quelles stratégies utiliser pour augmenter vos revenus locatifs et obtenir un meilleur prêt ?
Vos revenus locatifs ne sont pas coulés dans le béton ! Avec les bonnes stratégies, vous êtes capable de réduire le risque perçu par les banques, améliorer vos ratios d’endettement et obtenir un meilleur prêt hypothécaire.
Alignées aux normes standardisées, voici 3 approches utilisées depuis des années par les propriétaires de biens locatifs :
- Augmenter les revenus locatifs
- Réduire les dépenses au minimum
- Limiter la vacance locative
Augmenter vos revenus locatifs reconnus par la banque
Pour que les banques retiennent une plus grande portion de vos loyers (via un taux de capitalisation moins sévère), concentrez-vous sur les hausses de loyer documentées.
Pour ajuster les loyers :
- Indexez-les annuellement : Au Québec, le TAL (Tribunal administratif du logement) autorise des hausses basées sur l’indice des loyers. Négociez ces hausses dans les baux et documentez-les.
- Entreprenez des rénovations/améliorations locatives : Ce type de travaux justifient des hausses de loyer plus importantes que celles proposées par le TAL.
Réduire les dépenses au minimum pour améliorer votre capacité d’emprunt
Les prêteurs hypothécaires calculent la capacité d’emprunt sur le revenu locatif net. Donc si vous réduisez vos dépenses, la portion admissible est plus élevée, et le montant de prêt octroyé aussi.
Pour limiter les dépenses, voici quelques conseils :
- Utilisez un logiciel de gestion automatisé à bas prix pour les suivis des paiements, des renouvellements de baux et des communications.
- Magasinez vos assurances et regroupez-les si possible.
- Misez sur l’entretien préventif pour minimiser les coûts de réparations majeures.
- Faites soumissionner plusieurs sous-traitants pour les contrats d’entretien.
- Installez des produits et équipements écoénergétiques.
- Concentrez-vous sur les rénovations à forte valeur ajoutée et laissez tomber ce qui ne justifie pas une hausse significative des loyers.
Limiter la vacance locative pour sécuriser vos revenus aux yeux des prêteurs
Mettez-vous vraiment tous les efforts pour combler vos logements ? Si la réponse est non, vous vous pénalisez doublement : en perdant des revenus immédiats et en affaiblissant votre dossier hypothécaire.
Aux yeux des banques, les vacances locatives signalent un risque majeur. Elles pénalisent vos loyers admissibles, via un taux plus élevé, augmentent vos ratios d’endettement (ABD/ATD) et limitent votre capacité d’emprunt.
Pour mettre toutes les chances de votre côté et rassurer les prêteurs, visez un taux d’occupation d’au moins 95%.
Voici quelques stratégies à utiliser pour trouver des locataires (qui sont bons payeurs) :
- Affichez votre propriété sur DuProprio, Kijiji, Marketplace dès que vous savez que votre locataire ne renouvelle pas son bail.
- Faites toujours une enquête de crédit et vérifiez les références d’anciens propriétaires.
- Si vous avez de la difficulté à louer, explorez la possibilité d’offrir un rabais ou un bail plus court.
Êtes-vous prêt à impressionner la banque ?
Exemple d’utilisation de revenus locatifs pour obtenir un meilleur prêt hypothécaire
Pour démontrer le pouvoir des revenus locatifs sur un prêt hypothécaire, on vous présente un exemple simplifié du calcul de prêt de Marc L., un client de 39 ans qui a fait affaire avec l’un de nos courtiers hypothécaires partenaires.
Avec un salaire annuel de 90 000$, Marc est déjà propriétaire d’un duplex qui génère des loyers réguliers et contemple l’achat d’un triplex.
| Détail du profil | Sans les revenus locatifs | Avec les revenus locatifs |
|---|---|---|
| Salaire annuel | 90 000$/an ou 7 500$/mois | 90 000$ ou 7 500$/mois |
| Loyer brut du duplex | 0$ | 30 000$ ou 2 500$/mois |
| Frais annuels d’exploitation | - | 6 000$ |
| Taux de capitalisation | - | 24 000$ x 70% = 16 800$ |
| Revenus totaux admissibles | 90 000$/an ou 7 500$/mois | 106 800$/an ou 8 900$/mois |
*Les données présentées sont à titre d’exemple seulement et n’offrent aucune garantie sur votre demande de prêt hypothécaire.*
Calcul de la capacité d’emprunt pour l’achat d’un triplex
Marc vise un triplex évalué à 500 000 $, avec des frais d’habitation (hypothèque + taxes + chauffage) de 2 500 $/mois. Le courtier hypothécaire calcule les ratios pour valider la viabilité.
| Ratios | Sans loyers | Avec loyers | Prêt hypothécaire |
|---|---|---|---|
| ABD (frais d'habitation/revenus) | (2 500 / 7 500) x 100 = 33,3% (dépassé) -> Emprunt maximum 450 000$ | (2 500 / 8 900) x 100 = 28,1% (respecté) -> Emprunt maximum 525 000$ | Les loyers baissent le ratio et libèrent une plus grande marge d’emprunt pour le triplex. |
| ATD (toutes dettes/revenus) | (2 500 + 500 / 7 500) x 100 = 40% (limite) | (2 500 + 500 / 8 900) x 100 = 33,7% (respecté) | Avec le même niveau de dettes personnelles, le prêt respecte le ratio. |
En intégrant les revenus locatifs admissibles de 16 800$ admissibles, Marc est approuvé pour un prêt de 525 000$. Ce gain net de financement de 75 000$ couvre le triplex et 25 000$ de rénovations.
Note : Pour valider l’approbation d’un prêt hypothécaire, les institutions financières utilisent différents scénarios de « stress test » (taux hypothécaire plus élevé, revenus locatifs moins stables, vacances, frais d’exploitation). L’exemple fourni ne présente donc pas tous les calculs effectués par le prêteur.
FAQ - Prêt hypothécaire avec revenu locatif
Est-ce que toutes les banques acceptent les revenus locatifs ?
La majorité des grandes banques et institutions financières acceptent les revenus locatifs. Cependant, certaines ont des conditions d’emprunt strictes ou refusent les revenus de propriétés non occupées par le propriétaire.
Quel est le revenu locatif minimum exigé pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Il n’y a pas de montant minimum officiel. Les banques évaluent le dossier de financement, la stabilité et la régularité des revenus locatifs plutôt que le montant exact.
Pour obtenir un meilleur prêt, n’hésitez pas à consulter l’un de nos courtiers hypothécaires partenaires.
Pouvez-vous utiliser des revenus locatifs projetés (non encaissés) pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Oui, cependant il faut savoir qu’au Québec les banques sont très prudentes et plus sévères dans une telle situation. Elles n’acceptent les revenus projetés que si un bail est signé ou si des données fiables sont disponibles.
De plus, dans le calcul de la capacité d’emprunt, le taux de capitalisation tend à être réduit, tendant davantage vers le 50%.
Que se passe-t-il si un logement est vacant ?
Pour calculer votre capacité d’emprunt, les prêteurs appliquent une réduction ou excluent totalement la portion correspondant à la « vacance ».
Pourquoi consulter un courtier hypothécaire pour obtenir un meilleur prêt avec vos revenus locatifs ?
Pour obtenir un prêt plus élevé, un meilleur taux d’intérêt, éviter un refus ou une erreur dans votre demande, les avantages de travailler avec un courtier sont multiples.
Le courtier hypothécaire maîtrise les règles de calcul des revenus locatifs, connaît les exigences des prêteurs et sait quelle portion des loyers est reconnue. Il compare les offres, optimise vos ratios d’endettement et rassemble toutes les preuves de revenus locatifs requises.
Avec un service de courtage 100% gratuit pour l’emprunteur, il n’y a aucune raison de procéder autrement.
Planifiez une rencontre confidentielle avec un courtier hypothécaire pour obtenir un meilleur prêt !
Intéressé à utiliser vos revenus locatifs comme levier de financement ? Pour obtenir un meilleur prêt hypothécaire, il est fortement recommandé de commencer par planifier une rencontre confidentielle avec un courtier hypothécaire.
Pour simuler un prêt en intégrant vos loyers et débloquer un produit de financement sur mesure, c’est la meilleure manière de procéder.
- Remplissez notre formulaire pour savoir de combien vos revenus locatifs augmentent votre capacité d’emprunt.
Ne laissez pas vos revenus locatifs dormir, transformez-les en levier pour votre prochain investissement !
