Quand on achète une maison au Québec, on découvre vite qu’il y a toute une série d’étapes, de signatures et de frais à prévoir. Mais au milieu de tout ça, une question revient souvent : l’assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire ?
- Spoiler : parfois oui, parfois non. Mais avant de paniquer (ou de payer pour rien), on vous explique tout.
C’est quoi exactement, l’assurance prêt hypothécaire ?
L’assurance prêt hypothécaire, c’est une protection pour le prêteur, pas pour vous. En clair, si vous ne pouvez plus payer votre hypothèque, cette assurance rembourse la banque. Elle est exigée principalement par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) ou d’autres assureurs privés comme Sagen ou Canada Guaranty.
Ce n’est pas la même chose qu’une assurance vie hypothécaire (qui, elle, protège vos proches). Et ce n’est pas non plus une protection sur votre maison (ça, c’est votre assurance habitation). Bref, c’est une garantie pour le prêteur, point final.
Quand l’assurance prêt hypothécaire est-elle obligatoire au Québec ?
Voici la règle d’or :
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire.
Et ce n’est pas un choix laissé à votre banque — c’est une exigence gouvernementale. Pourquoi ? Parce qu’un prêt avec une petite mise de fonds représente un risque plus élevé de défaut de paiement.
Exemples concrets :
- Vous achetez une maison de 400 000 $ avec 5 % de mise de fonds (soit 20 000 $) → Assurance obligatoire.
- Vous mettez 100 000 $ sur une maison de 500 000 $ (20 % pile) → Pas d’assurance exigée.
- Vous avez un duplex et vous mettez 15 % → Encore obligatoire, même si vous allez l’habiter.
Combien ça coûte, cette assurance-là ?
Le coût de l’assurance prêt hypothécaire varie selon votre mise de fonds. Et ce n’est pas un montant payé d’un coup : il est ajouté à votre prêt hypothécaire. Donc vous le remboursez lentement… avec des intérêts.
Voici une idée des primes SCHL (en 2025) :
Exemple chiffré :
Vous empruntez 350 000 $ avec 5 % de mise de fonds → la prime est de 14 000 $ (ajoutée à votre prêt, donc remboursée sur 25 ans avec intérêts).
Qui fournit cette assurance au Québec ?
La plupart des gens connaissent la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), une société d’État. Mais il existe aussi deux assureurs privés :
La plupart des gens connaissent la SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement), une société d’État. Mais il existe aussi deux assureurs privés :
- Sagen (anciennement Genworth)
- Canada Guaranty
C’est généralement votre prêteur qui choisit l’assureur. Vous ne magasinez pas cette assurance comme une police auto. Mais il est bon de savoir que ces assureurs peuvent avoir des critères légèrement différents d’admissibilité.
Peut-on éviter cette assurance ?
Oui, dans certains cas. Et ça peut vous faire économiser des milliers de dollars.
1. En mettant 20 % ou plus de mise de fonds
C’est la méthode classique et directe. Si vous avez assez d’épargne (ou un bon coup de pouce familial), vous évitez complètement cette assurance.
2. En optant pour une propriété moins chère
Des fois, il vaut mieux viser un condo à 350 000 $ sans assurance, qu’une maison à 450 000 $ avec prime SCHL. Ça peut même faire baisser votre paiement mensuel global.
3. En passant par un programme d’aide
Certains programmes, comme le RAP (régime d’accession à la propriété) ou les aides municipales, peuvent vous aider à augmenter votre mise de fonds. Ce n’est pas magique, mais ça peut faire la différence entre 15 % et 20 %.
Attention aux idées reçues !
Beaucoup de gens confondent cette assurance avec d’autres produits. Clarifions tout ça :
- ❌ Ce n’est pas une assurance vie.
- ❌ Ce n’est pas une assurance invalidité.
- ❌ Elle ne protège pas votre maison, ni votre famille.
👉 Elle protège le prêteur, point final. Et même si vous payez une prime, vous n’en tirez aucun bénéfice personnel direct.
Est-ce que ça protège votre cote de crédit ?
Non, et c’est important de le souligner. Si vous arrêtez de payer votre hypothèque, l’assureur rembourse la banque, mais vous devrez rembourser l’assureur. Et en cas de défaut, votre cote de crédit en prendra un coup.
Petit conseil :
Ne vous fiez pas à cette assurance pour vous « protéger » d’un coup dur financier. Pour ça, il vous faut une assurance hypothécaire vie ou invalidité séparée.
Pourquoi certains courtiers la recommandent quand même ?
Dans certains cas, même si vous êtes proche du 20 %, l’assurance peut permettre d’accéder à un meilleur taux hypothécaire. Les prêts assurés représentent moins de risques pour les institutions financières, donc elles offrent parfois de meilleures conditions.
Exemple vécu :
Une cliente avait 18 % de mise de fonds. Son courtier lui a proposé de rester en bas du 20 % pour bénéficier d’un taux réduit. Même avec la prime SCHL, le coût total sur 5 ans était plus bas. Comme quoi… parfois, l’obligation peut devenir une opportunité.
Est-ce que ça change pour un deuxième achat ou un immeuble locatif ?
Oui. Les règles deviennent plus strictes :
- Pour un immeuble de 2 à 4 logements où vous habitez un logement : vous pouvez mettre 5 % à 10 %, mais vous aurez l’assurance prêt hypothécaire obligatoire.
- Pour un immeuble 100 % locatif : vous devez mettre au moins 20 %, l’assurance n’est pas disponible.
Donc si vous prévoyez un achat locatif, prévoyez une mise de fonds plus élevée. Les règles ne pardonnent pas.
Est-ce déductible d’impôt ?
Malheureusement, non pour une résidence principale.
Cependant, dans certains cas de propriétés locatives ou d’utilisation à des fins d’affaires, la portion de la prime d’assurance hypothécaire peut être amortie (déduite) sur plusieurs années. Parlez-en à un fiscaliste ou un comptable spécialisé pour bien faire les choses.
En résumé : Est-ce que l’assurance prêt hypothécaire est obligatoire au Québec ?
Oui, si votre mise de fonds est inférieure à 20 %.
Non, si vous mettez 20 % ou plus.
C’est une obligation légale pour protéger les prêteurs, et elle s’applique de manière uniforme à travers tout le Québec. Bien que son coût puisse sembler élevé, elle permet aussi à de nombreux ménages d’accéder à la propriété plus tôt.
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Vous l’avez vu, l’assurance prêt hypothécaire obligatoire peut avoir un gros impact sur votre budget. Savoir si elle s’applique à vous, combien elle coûte, et comment l’éviter ou la rentabiliser peut faire toute la différence.
Mais le vrai levier, c’est de comparer les offres hypothécaires. Certains prêteurs offrent de meilleures conditions même si vous devez payer cette assurance. D’autres auront des options flexibles selon votre situation.
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FAQ – Tout savoir sur l’assurance prêt hypothécaire obligatoire au Québec
- Mettre 20 % ou plus de mise de fonds.
- Choisir une propriété moins chère.
- Profiter de programmes d’aide pour augmenter votre mise de fonds (RAP, subventions municipales, dons).
- Magasiner votre prêt pour vérifier si un autre prêteur accepte des conditions différentes.
- Pour un plex de 2 à 4 logements où vous habitez un des logements, l’assurance est exigée si la mise de fonds est inférieure à 20 %.
- Pour un immeuble locatif à 100 %, vous devez mettre un minimum de 20 %. L’assurance hypothécaire n’est pas disponible pour ces cas-là.