Une maison ou un condo sur plan est rempli de belles promesses : vous pouvez tout choisir, mettre ça 100% à votre goût. Mais est-ce plus compliqué à financer que l’achat d’une propriété déjà construite ? Comment fonctionne le prêt hypothécaire pour achat sur plan ?
- Dans cet article, on explique le fonctionnement du prêt hypothécaire pour achat sur plan ainsi que tous les éléments auxquels il faut songer avant de se lancer dans cette belle aventure.
Le marché immobilier évolue constamment. Avec la pénurie de logements actuelle, les constructions neuves sont nécessaires et l’achat sur plan devient le choix judicieux de nombreux Québécois.
Prêt hypothécaire pour achat sur plan : à quoi ressemble le parcours des acheteurs ?
Avant de vous vendre votre future maison ou condo, le constructeur ou promoteur voudra s’assurer que vous êtes solvable. Ainsi, dès le début de vos recherches, vous devez vous qualifier pour obtenir un prêt hypothécaire :
- Auprès de l’institution financière de votre choix, ou
- Auprès du prêteur référé par le constructeur.
Vous devez aussi avoir amassé votre mise de fonds. Verser la mise de fonds au constructeur vous permet de réserver votre maison ou condo. Le promoteur utilise aussi ces fonds comme outil pour avoir un levier financier pour obtenir son financement de construction.
Garantie des maisons neuves
Malgré les histoires inquiétantes qui font parfois les manchettes, votre acompte est en sécurité car il est déposé en fidéicommis chez un notaire. De plus, au Québec, il existe une garantie pour les maisons neuves. Cette protection se limite toutefois à 50 000 $ pour les acomptes.
La garantie vous protège également contre tout imprévu ou problème lié au constructeur, par exemple s’il ne respecte pas le budget à chaque étape de la construction, des fondations à la finition.
Un aspect crucial du parcours des acheteurs se trouve d’ailleurs dans les suivis réguliers à faire auprès du constructeur. Les délais prévus sont-ils respectés ? Y a-t-il des frais supplémentaires, par exemple pour vos choix de matériaux ou l’installation de certains équipements ?
Opter pour une propriété existante ou l’achat sur plan ?
Le marché de la revente de propriétés connaît des hauts et des bas. Parfois, la demande est tellement forte que vous devez entrer en surenchère pour obtenir la maison désirée. D’autres fois, c’est tout simplement difficile de trouver une propriété qui correspond à vos besoins et à vos goûts. Dans ces cas, l’idéal est de se tourner vers l’achat sur plan.
Mais entre l’achat sur plan et la fin de la construction, par exemple un an plus tard, il peut se passer beaucoup de choses. Est-ce une bonne décision financière ?
- Si le marché immobilier prend de la valeur, votre maison achetée sur plan pourrait déjà valoir plus cher dès votre emménagement.
- À l’inverse, un marché en berne pourrait déprécier cette valeur.
Afin que l’achat sur plan se déroule pour le mieux, on vous recommande de bien magasiner votre constructeur :
- Quelle est sa réputation ?
- Quelles sont ses expériences précédentes ? A-t-il réalisé d’autres projets que vous pouvez visiter ?
- A-t-il tous les permis, assurances et garanties possibles ?
- Quels montants facture-t-il pour les suppléments ?
- Propose-t-il une liste d’anciens clients avec qui vous pouvez communiquer ?
Vous pouvez faire vos recherches, par exemple auprès de l’Association de la construction du Québec ou la Régie du bâtiment, pour vérifier son adhésion, son historique, ses permis, etc.
Contactez également votre institution financière pour savoir si ce constructeur est connu et en quelque sorte pré-approuvé. Cela facilitera le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire pour achat sur plan par la suite.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire pour achat sur plan ?
Un prêt hypothécaire pour achat sur plan est une hypothèque d’achèvement. Autrement dit, ce prêt est destiné à l’achat d’une construction neuve et la somme est versée lorsque la maison est terminée à 100%, au moment de la prise de possession.
La prise de possession arrive généralement 30 jours après la fin de la construction. Le constructeur veut donc se faire payer à ce moment-là. Le ou les acomptes versés pour votre mise de fonds peuvent alors être déduits du total.
Un prêt hypothécaire pour achat sur plan vous permet une certaine flexibilité pour modifier les conditions du prêt jusqu’à 30 jours avant la prise de possession. Par exemple, si vous aviez choisi les planchers de base mais changez d’idée pour une amélioration qui coûte plus cher, votre prêt pourrait être augmenté.
Le processus peut varier légèrement selon votre situation :
- Le constructeur est propriétaire du terrain : il recevra le montant du prêt à la prise de possession et vous commencerez, à ce moment-là seulement, à rembourser votre hypothèque.
- Vous avez déjà acheté votre propre terrain.
La deuxième situation se rapproche de l’autoconstruction et le prêt pourrait être versé graduellement, au fil des étapes complétées. Informez-vous directement auprès d’un courtier hypothécaire pour clarifier la situation et ce qui s’applique dans votre cas.
Le prêt hypothécaire pour achat sur plan et l’évolution du marché immobilier
À l’achèvement, la propriété aura-t-elle réellement la valeur prévue au contrat ou le marché aura-t-il changé ?
En général, le prix des propriétés augmente avec le temps. Mais à petite échelle, par exemple d’une année à l’autre, c’est impossible de prévoir s’il y aura une hausse ou une baisse. Que ferez-vous si la valeur à l’achèvement, estimée par l’évaluateur de votre banque, est plus basse que le prix d’achat sur plan au contrat ? Par exemple, vous achetez une maison pour 600 000 $ mais la banque estime qu’elle vaut seulement 550 000 $. Comment combler le manque à gagner ?
Voici des solutions possibles :
- Payer une plus grande partie avec vos économies (augmenter votre mise de fonds).
- Trouver un prêteur alternatif.
- Chercher du financement auprès de la banque du constructeur.
Financement lié au promoteur ou constructeur
Aucun promoteur ne peut vous obliger légalement à financer votre achat auprès de son institution partenaire. Cependant, beaucoup d’entre eux recommandent un prêteur partenaire et offrent des incitatifs si vous le choisissez, comme une remise en argent, la priorité dans le choix de l’unité, etc.
Si vous sentez que le constructeur essaie de vous obliger à choisir son prêteur, parlez-en à un juriste.
Emménager de façon provisoire avant la conclusion de votre prêt hypothécaire
Au Québec, vous pouvez emménager dans votre future propriété si la construction est assez avancée, même si le plan cadastral n’a pas été déposé, par exemple. Cela se fait :
- AVANT la signature officielle de l’acte de vente.
- Vous n’êtes pas encore propriétaire à ce moment.
Le promoteur peut alors exiger un paiement qui ressemble à un loyer. Toutefois, les paiements sont encadrés et ils ne devraient pas dépasser le total des intérêts, taxes et autres frais raisonnables.
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Acheter une maison sur plan est toute une aventure ! Une belle aventure, mais qui exige une bonne dose de planification.
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