Avec la montée des prix, les propriétaires de duplex et triplex se démarquent par leur capacité à utiliser l’effet de levier immobilier. Pourquoi ? Parce que posséder un multilogement est reconnu comme étant l’une des meilleures stratégies pour bâtir son patrimoine.
Et si vous combinez résidence principale et revenus locatifs, vous réduisez non seulement vos coûts d’habitation, mais accédez aussi à un financement plus intéressant.
Mais faites attention ! Toutes les banques n’accordent pas le même financement. Quelle mise de fonds prévoir ? Comment utiliser les loyers pour emprunter plus ? Faut-il refinancer pour maximiser son potentiel ?
- Dans cet article, nous répondons aux questions les plus pertinentes pour vous aider à structurer votre prêt hypothécaire de façon à tirer le maximum de votre immeuble locatif.
Quelle mise de fonds minimum prévoir pour un duplex et un triplex ?
L’achat d’un duplex ou d’un triplex est une excellente façon d’accéder à la propriété et de générer des revenus passifs.
Cependant, pour obtenir du financement et faire en sorte que ce projet voit le jour, il est indispensable de fournir une mise de fonds. De combien doit être cet apport personnel ?
La réponse dépend principalement de votre statut ! Si vous comptez occuper l’un des logements, vous pourriez bénéficier d’un financement plus souple avec une mise de fonds minimale réduite. En revanche, si vous achetez à titre d’investisseur sans y habiter, les exigences sont plus élevées.
Futurs propriétaires de duplex et triplex, voyons en détail les montants à prévoir selon votre situation et quelques exemples concrets pour mieux comprendre.
| Prêt hypothécaire | Duplex | Triplex |
|---|---|---|
| Propriétaire occupant | 5% sur le premier 500 000$ et 10% sur la portion excédante | 10% |
| Propriétaire non occupant | 20% | 20% |
Tableau d’exemples de mises de fonds minimales pour propriétaires de duplex et triplex au Québec
| Propriété | Prix de vente | Mise de fonds minimum - Propriétaire occupant | Mise de fonds minimum - Propriétaire non occupant |
|---|---|---|---|
| Duplex | 440 000$ | 22 000$ | 88 000$ |
| Duplex | 615 000$ | 36 500$ | 123 000$ |
| Triplex | 745 000$ | 74 500$ | 149 000$ |
| Triplex | 900 000$ | 90 000$ | 180 000$ |
Mise de fonds duplex - Pourquoi est-elle moins élevée que pour un triplex ?
La mise de fonds minimum d’un duplex est moins élevée que celle d’un triplex, car le duplex est considéré être moins risqué.
- Le duplex peut être acheté avec le statut de propriétaire occupant à un taux réduit.
- Il y a moins de portes à gérer, donc moins de responsabilités et de risques pris.
- Les règles de la SCHL favorisent les immeubles plus petits.
- Le coût d’achat moyen d’un duplex est plus bas.
- Le ratio du revenu locatif utilisé pour qualifier l’emprunteur est plus avantageux.
Surtout pour les premiers acheteurs, le duplex est un investissement plus accessible. Par conséquent, les institutions financières ajustent leurs politiques.
Est-ce que la banque peut exiger une mise de fonds supérieure ?
Oui, une banque peut tout à fait obliger un propriétaire à verser une mise de fonds plus élevée que le minimum requis.
Pourquoi ?
- La banque base sa décision sur votre dossier financier.
- Si votre cote de crédit est faible, que vos revenus sont instables ou que vos dettes sont déjà élevées, l’institution prêteuse juge que votre profil est plus risqué.
Résultat ? Elle pourrait vous demander 15 %, 20 %, 25 %, ou 30 % de mise de fonds, et ce, même si vous êtes propriétaire occupant.
De plus, si le duplex ou le triplex nécessite des rénovations majeures, la banque pourrait vouloir limiter son risque en augmentant l’apport exigé.
Mise de fonds minimum triplex - Pourquoi mettre plus que 10% ou 20% est avantageux ?
Si vous contemplez l’idée de mettre plus que la mise de fonds minimum, voici quelques-uns des avantages dont vous pourriez profiter :
- Paiements hypothécaires plus bas
- Plus grande rentabilité nette
- Qualification hypothécaire plus facile
- Taux d’intérêt plus compétitif
- Meilleure protection contre les périodes de vacance
- Plus de marge pour financer les rénovations
- Moins de capital à rembourser
Évidemment, les avantages ne sont pas les seuls critères à considérer. Peut-être qu’il est plus avantageux pour vous de vous en tenir au 10% ou 20% pour des raisons fiscales.
Afin de déterminer la meilleure stratégie de financement, n’hésitez pas à discuter de votre situation avec un courtier hypothécaire.
Est-ce possible d’acheter un triplex sans mise de fonds ?
Techniquement, financer un triplex sans mise de fonds n’est pas possible. Aucune banque n’acceptera de vous prêter de l’argent si vous ne contribuez pas.
La seule manière d’y arriver est de « remplacer » la mise de fonds par une autre source. C’est-à-dire, par le biais d’un don, d’un prêt-REER, d’un prêt personnel, d’une marge de crédit, d’un refinancement hypothécaire (une autre propriété). Vous devez trouver le moyen de débloquer des liquidités quelque part.
Dans l’optique où vous êtes propriétaire d’un autre bien, votre résidence principale, votre chalet ou un autre investissement immobilier, le refinancement est la méthode la plus réaliste. Ainsi, vous constituez une mise de fonds en utilisant une partie de l’équité accumulée sur une autre propriété.
Au Québec, acheter sans mise de fonds est possible, mais jamais sans mise de fonds tout court.
Propriétaire occupant vs Propriétaire non occupant - Quelle est la différence ?
À l’achat d’un duplex ou d’un triplex, votre statut de propriétaire (occupant ou non occupant) influence directement :
- Mise de fonds
- Conditions de prêt
- Avantages fiscaux
Propriétaire occupant
Un propriétaire occupant habite l’un des logements de l’immeuble.
Cette situation lui permet d’accéder à des conditions de financement plus avantageuses, notamment une mise de fonds minimale réduite.
L’objectif des banques et de la SCHL est d’encourager l’accession à la propriété tout en soutenant l’investissement immobilier.
Propriétaire non occupant
Un propriétaire non occupant achète l’immeuble uniquement comme investissement locatif.
La résidence principale du propriétaire est située à une autre adresse.
Comme il n’y réside pas, le risque est perçu comme plus élevé, ce qui oblige à fournir une mise de fonds d’au moins 20 %.
Le statut d’occupation influence directement la capacité d’emprunt de l’acheteur ainsi que la stratégie d’investissement immobilier.
Pourquoi devenir propriétaire d'un duplex et triplex et y vivre ?
Utiliser l’investissement immobilier pour vous loger et générer des revenus est une stratégie doublement intéressante.
Avec les prix immobiliers qui grimpent, beaucoup de primo-accédants choisissent cette option pour encaisser des revenus locatifs et réduire leur hypothèque. En louant les autres logements, vous générez des entrées d’argent qui couvrent une partie, et si vous êtes chanceux voire même la totalité, de vos paiements mensuels. Se loger gratuitement, ou presque, le rêve n’est-ce pas ?
Un autre avantage majeur est l’apport de mise de fonds réduite. En tant que propriétaire occupant, vous pouvez acheter avec seulement 5 % de mise de fonds sur les premiers 500 000 $, contrairement aux investisseurs qui doivent fournir au moins 20 %.
Pour connaître tous les avantages fiscaux d’un propriétaire occupant, n’hésitez pas à vous référer à un comptable spécialisé.
Acheter un duplex ou triplex - Les points clés pour décider
Pour décider d’acheter un duplex ou un triplex, il faut évaluer votre budget, votre statut d’occupation, vos objectifs, le potentiel de revenus, votre capacité à gérer des locataires et les propriétés disponibles sur le marché.
| Caractéristiques | Acheter un duplex | Acheter un triplex |
|---|---|---|
| Mise de fonds minimum | 5% - 20% | 10% - 20% |
| Gestion locative | Moins de locataires | Plus de locataires |
| Potentiel de revenus | Revenus modérés | Revenus élevés |
| Qualification hypothécaire | Plus facile | Plus exigeante |
| Frais d’entretien | Moins élevés | Plus élevés |
| Risque de vacance | Plus élevé (50% des revenus) | Risque modéré (33% des revenus) |
| Valeur de revente | Intéressant pour les propriétaires occupants | Intéressants pour les investisseurs |
| Profils d’acheteurs | Premier achat, propriétaire occupant, budget plus serré | Investisseur, vision long terme, recherche de rendement |
Comment financer une propriété locative en 4 étapes ?
Craignez-vous de ne pas avoir suffisamment d’économies pour la mise de fonds ? Que les exigences des banques soient trop élevées ? Que le montant du prêt soit difficile à rembourser ?
Obtenir le financement pour l’achat d’une propriété à revenus ne date pas d’hier ! Avec les bonnes informations, les bonnes ressources et les bonnes étapes, vous pouvez maximiser vos chances d’obtenir un prêt avantageux.
Étape 1. Évaluez votre capacité financière avec un courtier hypothécaire
Avec un courtier hypothécaire, prenez un moment pour évaluer votre situation financière.
Cette vision claire de votre budget vous aidera à voir où vous en êtes pour déterminer combien vous pouvez emprunter.
Étape 2. Déterminez le montant de la mise de fonds
La mise de fonds est l’un des plus grands défis, mais elle ne doit pas être un obstacle insurmontable.
Selon votre situation, vous aurez à investir entre 5 % et 20 % de la valeur de l’immeuble.
Assurez-vous de bien planifier l’épargne de ce montant et d’utiliser les outils d’épargne à votre portée.
Étape 3. Obtenez une préapprobation hypothécaire
La préapprobation est une étape clé dans le processus d’achat.
Elle vous permet de savoir exactement combien vous pouvez emprunter et de mieux négocier avec les vendeurs.
C’est aussi un signe de sérieux pour les banques et les courtiers immobiliers.
Étape 4. Négociez les conditions de votre prêt hypothécaire
Une fois votre préapprobation obtenue, négociez le type de prêt, le taux d’intérêt, la durée du terme, les possibilités de remboursement accéléré, anticipé et les options de refinancement.
N’ayez pas peur de négocier pour obtenir les meilleures conditions possibles.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites appel à un expert pour vous aider dans ce processus.
Combien de temps faut-il pour trouver un financement multilogement ?
Trouver un financement pour un multilogement prend entre 2 à 6 semaines, mais pour des dossiers plus complexes, ça peut prendre entre 1 à 3 mois.
Qu’est-ce qui explique ce délai ?
- Les banques demandent plus de documents qu’en résidentiel.
- La qualification de l’immeuble est aussi importante que celle de l’acheteur.
- Si un financement assuré SCHL est demandé, c’est plus long.
- Plus il y a de logements, plus c’est long.
Avant de commencer vos recherches, il est important de tenir compte du délai de financement et d’obtenir une préapprobation hypothécaire. Avec ce document, vous savez que la banque vous approuve, vous connaissez votre budget et votre taux d’intérêt est bloqué.
Pourquoi c’est important ? Parce que quand vous magasinez un duplex ou un triplex avec votre préapprobation en main, tout va beaucoup plus vite. Vous pouvez agir rapidement quand vous trouvez la bonne propriété et vous ne laissez pas passer une belle occasion juste parce que le financement n’était pas prêt.
Quels critères les banques analysent-elles avant d’accorder un financement ?
Avant d’accorder un financement, les banques évaluent plusieurs critères pour déterminer si elles sont prêtes à vous prêter de l’argent et sous quelles conditions. L’objectif de cette analyse est de s’assurer de votre solvabilité.
Voici les principaux critères utilisés :
- Capacité de remboursement
- Historique de crédit
- Situation professionnelle et stabilité
- Profil de l’emprunteur
- Ratio d’endettement
- Mise de fonds
- Revenus locatifs
- Valeur du duplex/triplex
- Potentiel de rentabilité
Futurs propriétaires de duplex et triplex, pour mieux vous préparer, n’hésitez pas à demander plus de renseignements sur les critères de qualification à votre courtier hypothécaire.
Quel est le taux d’intérêt pour une hypothèque d’immeuble à revenu ?
Le taux d’intérêt d’un prêt d’immeuble locatif varie selon le type d’immeuble, le montant de la mise de fonds, votre situation financière personnelle, votre historique de crédit et le revenu locatif projeté.
En général, les taux pour un immeuble locatif sont un peu plus élevés que pour une maison unifamiliale, parce que les prêteurs voient l’investissement comme plus risqué. Que vous choisissiez entre un taux fixe ou un taux variable, le prêteur ajuste le taux en fonction du risque que vous représentez.
Le meilleur conseil est de parler directement avec un courtier hypothécaire de votre secteur spécialisé dans le financement d’immeubles à revenu.
Les revenus locatifs d’un duplex ou d’un triplex influencent-ils la capacité d’emprunt ?
Utiliser les revenus locatifs pour emprunter plus, c’est oui ! Dans votre demande de prêt, le contrebalancement du loyer tend à augmenter le montant d’argent que l’institution vous autorise à emprunter.
En fait, quand vous présentez votre projet à la banque, les loyers potentiels des unités supplémentaires sont pris en compte. Ça démontre que vous aurez des entrées d’argent régulières qui contribueront à rembourser votre prêt.
Par exemple, si vous louez deux logements sur trois de votre immeuble, cet argent a le potentiel de hausser le montant que la banque est prête à vous verser.
Cependant, les prêteurs ne comptent pas 100 % de ces revenus. Pour rester prudents, ils considèrent environ de 70 % à 80 % des revenus générés.
Alors, si l’un de vos objectifs est d’augmenter votre capacité d’emprunt, préparez un plan solide avec des estimations réalistes.
Éviter l’assurance prêt hypothécaire (SCHL) ou pas dans le multilogement ?
Qu’est-ce que l’assurance prêt hypothécaire ? L’assurance prêt hypothécaire est une protection pour la banque en cas de défaut de paiement de l’emprunteur. Elle est exigée quand la mise de fonds est inférieure à 20 % du prix d’achat et ajoute des frais au financement.
Dans le contexte d’achat d’un duplex ou d’un triplex, voici les conclusions à tirer :
- Si vous êtes en mesure de mettre une mise de fonds suffisante, il est préférable de ne pas avoir recours à la SCHL pour éviter de payer des frais supplémentaires.
- Si vous êtes propriétaire occupant, que vous avez une mise de fonds inférieure à 20 % et que la SCHL est votre seule solution pour acheter votre propriété, prenez le temps de faire vos calculs.
Même si vous générez des revenus locatifs, il est important d’évaluer avec des montants concrets la rentabilité de cette approche de financement. Puisque c’est du cas par cas, tout dépend de votre situation financière et de votre capacité à rembourser.
Un courtier hypothécaire est la personne-ressource à contacter pour vous conseiller et vous guider vers la meilleure option.
Quelle est la différence entre le financement d’un immeuble à revenu et une maison unifamiliale ?
Le financement d’un immeuble à revenu est un peu plus exigeant qu’une maison unifamiliale. Il faut une mise de fonds plus élevée et les taux d’intérêt sont généralement un peu plus hauts. La banque considère le risque plus grand.
Pour se faire une tête sur toute la situation, elle regarde aussi le revenu locatif, les baux et les dépenses. L’objectif est de déterminer que vous avez les moyens financiers de rembourser le prêt.
Pour une maison unifamiliale, la qualification se base surtout sur vos revenus personnels et les documents demandés sont plus simples. Pour un immeuble locatif, ça demande plus de vérifications et un peu plus de patience. Mais c’est normal vu le potentiel de revenus supplémentaires que vous pouvez générer.
Comment maximiser votre prêt hypothécaire pour un duplex ou un triplex ?
Tous les futurs propriétaires de duplex et triplex veulent tirer le meilleur parti de leur prêt hypothécaire. Que ce soit pour épargner de l’argent, profiter de conditions avantageuses ou utiliser l’équité accumulé, plusieurs stratégies sont à votre portée.
Pour vous donner un coup de pouce, voici quelques stratégies concrètes pour maximiser votre financement :
- Faites équipe avec un courtier hypothécaire qui connaît les ficelles et déniche des options sur mesure qui offrent les meilleures conditions de financement.
- Si vous pouvez vous permettre une mise de fonds plus importante, vous réduisez votre ratio prêt-valeur et risquez d’accéder à un taux d’intérêt plus bas.
- Rassurez les banques en améliorant votre crédit : réduisez vos dettes, utilisez le crédit intelligemment et payez vos factures à temps.
- Optimisez vos revenus locatifs, incluez-les dans votre demande et montrez que vous avez des locataires fiables et des revenus constants.
- Explorez les options d’utilisation de l’équité accumulée pour acheter d’autres propriétés et grossir votre patrimoine.
Pour acheter un duplex ou un triplex, optimiser votre prêt hypothécaire repose d’abord sur une bonne compréhension de la manière dont les revenus locatifs vous avantagent !
Propriétaires de duplex et triplex - Maximisez votre prêt hypothécaire avec un courtier hypothécaire !
L’achat d’un duplex ou d’un triplex est un investissement payant, surtout quand vous maximisez l’utilisation de votre prêt hypothécaire.
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